Depende de uma pergunta que vem antes: quem deu causa ao desfazimento. Se foi o comprador, a lei fixa um teto para o que a incorporadora pode reter. Se foi a incorporadora, que atrasou a obra além do permitido, o comprador tem direito a receber tudo de volta, com multa.
As duas respostas estão na Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, que alterou a Lei 4.591/1964 e passou a disciplinar o distrato na incorporação imobiliária. Antes dela, o percentual retido dependia do contrato e da discussão judicial. Hoje há números na lei.
Este texto explica os dois cenários, o prazo em que o dinheiro volta, e a diferença — que quase ninguém menciona — entre comprar apartamento na planta e comprar lote em loteamento.
Sobre o que conferir antes de assinar, e não depois, há texto próprio: cuidados ao comprar um imóvel em construção.
Se quem desistiu foi você
O art. 67-A da Lei 4.591/1964 trata do desfazimento por distrato ou por inadimplemento do comprador. A regra é a restituição do que foi pago, corrigido, com duas deduções.
A primeira é a integralidade da comissão de corretagem. A segunda é a pena convencional, que a lei limita a 25% da quantia paga.
Repare que o teto incide sobre o que você pagou, não sobre o valor do imóvel. Em contrato de R$ 500 mil no qual foram pagos R$ 80 mil, a pena convencional não pode ultrapassar R$ 20 mil.
O § 1º do art. 67-A dispensa a incorporadora de alegar prejuízo para exigir a pena. Ela é convencional: aplica-se porque está no contrato, dentro do teto legal.
Havendo patrimônio de afetação, muda tudo
O patrimônio de afetação separa o empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora — o terreno, as acessões e as receitas daquela obra ficam vinculados àquela obra e não respondem por dívidas de outros negócios da empresa.
Para o distrato, ele muda duas coisas ao mesmo tempo, uma a favor e outra contra o comprador.
A favor: pelo § 5º do art. 67-A, a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se. Contra: nessa hipótese a pena convencional pode ser estabelecida até o limite de 50% da quantia paga, em vez de 25%.
Por isso a pergunta “esta incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação?” precisa ser feita antes de assinar o contrato, e não depois de desistir dele.
O teto de 50% está sob julgamento no STJ
Este é o ponto mais importante do texto para quem está prestes a assinar um distrato hoje.
Em 30 de junho de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou a matéria ao rito dos recursos repetitivos, no Tema 1466 — ProAfR no REsp 2.258.565/SP, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. A questão submetida a julgamento é exatamente esta: definir se, nos contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei 13.786/2018, a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964.
Na mesma decisão, o tribunal determinou a suspensão do processamento dos recursos especiais e dos agravos em recurso especial que tratem do tema, na segunda instância e no próprio STJ.
Vale a precisão, porque a notícia costuma exagerar: a suspensão alcança recursos ao STJ. Ela não parou os processos em primeiro grau nem as apelações.
A discussão de fundo é se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato quando há relação de consumo — hipótese em que o teto tenderia a ficar em 25%, e não em 50%. Há decisões nos dois sentidos, e é por isso que o tema foi afetado.
O que isso significa na prática: enquanto a tese não é fixada, aceitar sem análise o percentual proposto pela incorporadora pode significar abrir mão de um argumento que o tribunal ainda vai examinar.
O que mais entra na conta
Além da corretagem e da pena convencional, o § 2º do art. 67-A autoriza deduções pelo período em que a unidade esteve à disposição do comprador: impostos sobre o imóvel, cotas de condomínio e contribuições a associações de moradores, demais encargos previstos em contrato, e o valor da fruição, que a lei fixa em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.
Há um limite importante no § 4º: os descontos e retenções, depois do desfazimento, ficam limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente — salvo quanto à fruição. Ou seja, fora a fruição, o distrato não pode transformar o comprador em devedor.
Quando o dinheiro volta
Sem patrimônio de afetação, o § 6º prevê pagamento em parcela única, após 180 dias contados do desfazimento do contrato.
Com patrimônio de afetação, como visto, são até 30 dias após o habite-se.
Há um atalho no § 7º: se a unidade for revendida antes de vencido esse prazo, o valor devido ao comprador deve ser pago em até 30 dias da revenda. Vale acompanhar os lançamentos do empreendimento — a revenda antecipa o seu dinheiro.
Se a obra atrasou, a conta inverte
Aqui o direito é outro, e é melhor.
O art. 43-A concede à incorporadora uma tolerância de 180 dias corridos sobre a data prevista em contrato, desde que essa tolerância esteja “expressamente pactuado, de forma clara e destacada”. Dentro desses 180 dias, não há penalidade nem direito a desfazer o contrato.
Ultrapassado o prazo, e não tendo o comprador dado causa ao atraso, abrem-se dois caminhos que a lei proíbe cumular.
Desfazer o contrato, pelo § 1º: devolução da integralidade de tudo o que foi pago, mais a multa contratual, em até 60 dias corridos contados da resolução. Note a diferença: aqui não há retenção de 25%, não há dedução de corretagem, não há espera de 180 dias.
Esperar e receber o imóvel, pelo § 2º: indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, por mês de atraso, calculada pro rata die e corrigida.
A escolha entre os dois é do comprador, e merece conta feita no papel antes de decidir.
Sete dias para desistir sem custo nenhum
Se o contrato foi assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o § 10 do art. 67-A garante direito de arrependimento no prazo improrrogável de sete dias, com devolução de todos os valores antecipados — inclusive a comissão de corretagem.
O § 11 impõe a forma, e ela é rígida: o arrependimento deve ser demonstrado por carta registrada com aviso de recebimento, contando-se o prazo da data da postagem. Mensagem de aplicativo, e-mail ou conversa com o corretor não cumprem o requisito.
É o dispositivo mais desperdiçado da lei, porque o prazo é curto e quase ninguém sabe que ele existe.
Encontrou quem assuma o contrato? Não há pena
O § 9º do art. 67-A afasta a cláusula penal quando o comprador que desiste encontra um substituto que se sub-rogue nos direitos e obrigações do contrato, desde que haja anuência da incorporadora e aprovação do cadastro e da capacidade financeira do novo comprador.
Antes de assinar um distrato, portanto, vale perguntar se existe alguém interessado em assumir a unidade. A diferença entre as duas saídas pode ser de dezenas de milhares de reais.
Lote não é apartamento
Aqui está a parte que costuma passar em branco. A Lei 13.786/2018 alterou duas leis, e o regime do loteamento é diferente do regime da incorporação.
Para os contratos de lote, o art. 32-A da Lei 6.766/1979 estabelece deduções próprias: a cláusula penal e as despesas administrativas ficam limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, e a fruição vai até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contada da transmissão da posse até a restituição.
O pagamento também segue lógica própria: pelo § 1º, a restituição é feita em até 12 parcelas mensais, iniciadas após um período de carência — 180 dias após o prazo contratual de conclusão das obras, se o loteamento estiver em andamento; ou 12 meses após a formalização da rescisão, se as obras já estiverem concluídas.
Comparar o teto de 25% da incorporação com o de 10% do loteamento sem notar que a base de cálculo é diferente — quantia paga num caso, valor atualizado do contrato no outro — leva a conclusões erradas. São regimes distintos.
Antes de assinar o distrato
Peça a planilha de cálculo e confira item por item: o que está sendo retido a título de pena convencional, de corretagem, de fruição, de impostos e de condomínio.
Confira se o percentual aplicado corresponde ao regime do empreendimento — 25% ou 50%, conforme haja ou não patrimônio de afetação.
Verifique a base de cálculo de cada dedução. Pena convencional incide sobre a quantia paga; fruição, sobre o valor atualizado do contrato.
Confirme o prazo de devolução que está sendo proposto e compare com o da lei.
E, antes de tudo, reveja quem deu causa ao desfazimento. Se houve atraso de obra além dos 180 dias, você pode não estar diante de um distrato, e sim de uma resolução por culpa da incorporadora — hipótese em que a conta muda inteiramente.
Uma observação sobre contratos antigos: a lei é de 27 de dezembro de 2018. Para contratos firmados antes dela, a solução depende do que o contrato dispõe e do entendimento aplicável ao caso, e exige análise própria.
O distrato é o fim de uma história que começa na assinatura. O roteiro completo da compra de um imóvel está reunido em comprar imóvel com segurança: o que conferir antes de assinar.
Perguntas frequentes
A incorporadora pode reter mais de 25%?
Pela lei, só na hipótese de patrimônio de afetação, em que o § 5º do art. 67-A admite que a pena chegue a 50% da quantia paga. Fora dela, 25% é o teto legal da pena convencional — o que não impede as demais deduções previstas no § 2º, que são de outra natureza. Registre-se, porém, que a validade desse teto de 50% é justamente o objeto do Tema 1466 do STJ, ainda sem tese fixada.
Meu processo vai ficar parado por causa do Tema 1466?
Depende de onde ele está. A suspensão determinada pela Segunda Seção alcança recursos especiais e agravos em recurso especial, na segunda instância e no STJ. Ação em curso em primeiro grau e apelação não foram suspensas por essa decisão.
Perco também o que paguei de corretagem?
No distrato por desistência do comprador, sim: o art. 67-A manda deduzir a integralidade da comissão de corretagem. Há duas exceções relevantes — o arrependimento em até sete dias na venda feita em estande, em que a corretagem volta, e a resolução por atraso de obra, em que a devolução é integral.
Quanto tempo a incorporadora tem para devolver?
Sem patrimônio de afetação, parcela única após 180 dias do desfazimento. Com patrimônio de afetação, até 30 dias após o habite-se. Havendo revenda antes disso, até 30 dias da revenda. E, na resolução por atraso de obra, até 60 dias corridos da resolução.
A obra atrasou dois meses. Já posso desfazer o contrato?
Não necessariamente. Se o contrato pactuou, de forma clara e destacada, a tolerância de 180 dias do art. 43-A, o atraso dentro desse prazo não gera penalidade nem direito de resolução. O primeiro passo é conferir se essa cláusula existe e como foi redigida.
Assinei no estande no fim de semana e me arrependi. E agora?
Se ainda estiver dentro dos sete dias, envie a manifestação por carta registrada com aviso de recebimento, guardando o comprovante de postagem — a lei conta o prazo da data da postagem. É o caminho que devolve tudo, inclusive a corretagem.
Comprei um lote, não um apartamento. Vale o mesmo?
Não. O loteamento segue o art. 32-A da Lei 6.766/1979, com cláusula penal limitada a 10% do valor atualizado do contrato, fruição de até 0,75% e restituição em até 12 parcelas após carência. São regras próprias.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
