“O primeiro aluguel é adiantado, mais a caução de três meses.” A frase soa razoável na hora de fechar a locação e, fora das duas exceções legais, é ilegal duas vezes: viola a proibição de cobrança antecipada e viola a proibição de cumular garantias.
A Lei do Inquilinato trata o assunto com severidade incomum — a cobrança antecipada indevida não é apenas nula, é contravenção penal.
A regra: não se cobra aluguel antes
O art. 20 da Lei 8.245/91 é de leitura direta: salvo nas hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Como todo aluguel remunera o uso do imóvel durante determinado mês, a lógica da lei é que ele se pague depois de usufruído o período, e não antes. O padrão legal, quando o contrato silencia, está no art. 23, I: o locatário paga “no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido”.
Primeira exceção: locação sem garantia (art. 42)
Se a locação não está garantida por nenhuma das modalidades do art. 37 — caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento —, a lei compensa o locador com a antecipação.
O art. 42: “Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.”
Duas palavras merecem atenção. “Vincendo” é o mês que está começando, aquele que ainda vai ser usufruído — diferente do “mês seguinte ao vencido” do art. 23, I. E “não estando garantida” quer dizer que a escolha é excludente: ou o locador tem garantia, ou tem antecipação. Nunca as duas.
Vale lembrar que a ausência de garantia também abre ao locador a liminar de despejo do art. 59, § 1º, IX, na falta de pagamento — de modo que a locação sem garantia não é, para o locador, a situação frágil que parece.
Segunda exceção: locação para temporada
O art. 48 define a locação para temporada como a destinada à residência temporária do locatário — lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel próprio e outros fatos que decorram de determinado tempo —, contratada por prazo não superior a noventa dias.
Aqui a lei é generosa com o locador. O art. 49 permite que ele receba “de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato”. É a única hipótese em que antecipação integral e garantia convivem no mesmo contrato — e a garantia, note-se, responde pelas demais obrigações, não pelo aluguel já pago.
O prazo de noventa dias é limite de definição, não de conveniência. Ultrapassado, descaracteriza-se a temporada. E o art. 50 é explícito quanto ao efeito: findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado, “não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos”. O parágrafo único acrescenta que, prorrogada a locação, o locador só poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início, ou nas hipóteses do art. 47.
Ou seja: quem trata a locação por temporada como contrato renovável indefinidamente perde as duas vantagens de uma vez — a antecipação e a retomada rápida.
Antecipação não é caução — e as duas não se somam
A confusão mais frequente da prática é tratar antecipação e caução como a mesma coisa. Não são.
A antecipação é pagamento do aluguel antes do período de uso. A caução é garantia: dinheiro, bem móvel, bem imóvel, título ou ação que fica reservado para responder por eventual inadimplemento, e que volta ao locatário se nada for devido.
Por isso não é possível exigir caução e, além dela, o aluguel do mês corrente antecipado. Uma coisa exclui a outra pelo art. 42 — havendo garantia, não há antecipação.
E há um segundo limite, independente do primeiro. O parágrafo único do art. 37 estabelece: “É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.” Fiador mais caução, seguro-fiança mais fiador, caução mais título — tudo nulo. A caução em dinheiro, ainda, não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento (art. 38, § 2º).
A sanção: contravenção penal
O art. 43 da Lei do Inquilinato tipifica três condutas como contravenção penal, “punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário”:
O inciso I alcança quem exige, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos. O inciso II alcança quem exige mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato. E o inciso III alcança quem cobra antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
Repare que a multa penal reverte em favor do locatário, e é calculada em meses do valor do último aluguel atualizado — pode superar largamente o valor indevidamente cobrado.
Paguei antecipado. E agora?
O valor recebido sem causa legal é indevido, e quem o recebeu está obrigado a restituir — é a regra geral do art. 876 do Código Civil: “Todo aquele que recebeu o que lhe não era devido fica obrigado a restituir.”
Na prática, a via mais direta costuma ser a compensação com os aluguéis vincendos, formalizada por escrito entre as partes. Não havendo acordo, cabe a cobrança do indébito. E a exigência de cláusula contratual que institua a antecipação fora das hipóteses legais é nula, ainda que assinada: o art. 45 fulmina de nulidade de pleno direito as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei.
Antes de qualquer providência, reúna a prova: o contrato, os recibos e os comprovantes de transferência. O art. 22, VI, obriga o locador a fornecer ao locatário “recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica” — recibo que diga apenas “referente a locação” não cumpre a lei e, quando falta, joga contra quem deveria tê-lo emitido.
Perguntas frequentes
Posso cobrar o primeiro aluguel na assinatura do contrato?
Só se a locação não tiver garantia nenhuma — e, ainda assim, dentro do limite do art. 42: aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. Havendo fiador, caução ou seguro-fiança, a cobrança antecipada é vedada.
E se o contrato previr expressamente o pagamento antecipado?
A cláusula é nula. O art. 45 declara nulas de pleno direito as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei, e o art. 20 é um desses objetivos. A assinatura do locatário não convalida.
Caução de três aluguéis é permitida?
Sim, é o teto legal. O art. 38, § 2º, limita a caução em dinheiro ao equivalente a três meses de aluguel, com depósito em caderneta de poupança. O que não se admite é somar a caução a outra garantia, nem somá-la à antecipação do aluguel.
Na locação por temporada, posso cobrar tudo adiantado e ainda pedir fiador?
Sim. O art. 49 autoriza expressamente receber os aluguéis e encargos de uma só vez e antecipadamente e, além disso, exigir uma das garantias do art. 37 para atender às demais obrigações do contrato. É a única hipótese em que as duas coisas convivem.
A contravenção do art. 43 depende de o locatário processar o locador?
A contravenção é apurada na esfera criminal, com iniciativa do Ministério Público, e independe da discussão civil sobre a devolução do valor. As duas frentes correm em paralelo: a restituição do indébito é matéria cível; a contravenção, criminal.
O condomínio e o IPTU podem ser cobrados antecipadamente?
O art. 42 fala em “aluguel e encargos”, de modo que a antecipação, quando cabível, alcança ambos. Fora dessa hipótese, a cobrança segue o vencimento de cada encargo. Vale conferir, ainda, quais despesas são de fato transferíveis ao locatário — a lei distingue despesas ordinárias de extraordinárias de condomínio.
Para o panorama completo dos prazos, garantias e retomada, veja o guia da Lei do Inquilinato.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 30 de agosto de 2026.
