Retomar um imóvel alugado é mais difícil do que parece a quem nunca precisou. O proprietário costuma supor que basta avisar. A Lei do Inquilinato responde que depende — e o que decide é o prazo que foi escrito no contrato no dia da assinatura.
Este texto percorre as hipóteses de retomada, uma a uma, e o caminho processual de cada uma.
O ponto de partida: a ação é sempre a de despejo
O art. 5º da Lei 8.245/91 não deixa escolha: “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.” A única ressalva do parágrafo único é a desapropriação com imissão do expropriante na posse.
Isso significa que não cabe reintegração de posse, nem ação reivindicatória, para tirar o inquilino do imóvel. Ainda que o contrato tenha acabado há meses, ainda que o inquilino esteja lá sem pagar, o instrumento é o despejo. Errar a via custa tempo — e, muitas vezes, uma extinção sem resolução de mérito.
Antes do despejo, porém, várias hipóteses exigem notificação. É onde a retomada se organiza.
Locação residencial de trinta meses ou mais: denúncia vazia
O art. 46 é a regra mais favorável ao locador: nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, “a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”.
É a denúncia vazia — o locador retoma sem declarar motivo, apenas porque o prazo acabou. Duas condições, porém, precisam estar presentes: contrato escrito e prazo de trinta meses ou mais. Contrato verbal, ou de vinte e nove meses, não entra aqui.
E há um prazo silencioso que o locador costuma perder. Pelo § 1º, se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas. Perde-se a resolução automática. O § 2º dá o consolo: ocorrendo a prorrogação, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Na prática, portanto: ou o locador se manifesta nos trinta dias seguintes ao termo, ou passa a depender de notificação com trinta dias.
Locação residencial de prazo inferior a trinta meses: denúncia cheia
O art. 47 muda o jogo. Quando a locação é ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo, “a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel” nas hipóteses que o próprio artigo lista.
São cinco. O inciso I remete ao art. 9º — mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento, e reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. O inciso II trata da extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel estava relacionada ao emprego. O inciso III cuida do pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio. O inciso IV alcança a demolição e edificação licenciada, ou obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em no mínimo vinte por cento — ou cinquenta por cento, se o imóvel se destinar a hotel ou pensão. E o inciso V, o mais invocado: “se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos”.
É desse inciso V que vem a espera de cinco anos de que tanto se fala. Ela não decorre de o contrato ter sido curto, e sim de a locação ter se prorrogado sem interrupção por esse período.
Retomada para uso próprio: o que precisa ser provado
O inciso III do art. 47 é o fundamento mais usado e o mais atacado. O § 1º do mesmo artigo exige demonstração judicial da necessidade em duas situações: quando o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, já estiver ocupando outro de sua propriedade com a mesma finalidade na mesma localidade, ou já tiver retomado imóvel anteriormente residindo ou utilizando imóvel alheio; e quando o ascendente ou descendente beneficiário da retomada residir em imóvel próprio.
Há ainda uma consequência que precisa ser dita ao cliente. O art. 44, II, tipifica como crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, a conduta de o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, deixar de usá-lo para o fim declarado, ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano. Retomada para uso próprio não é fórmula de conveniência: o motivo declarado precisa ser real e precisa se manter.
Locação não residencial
Aqui o art. 56 é direto: nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Repete-se, porém, a armadilha dos trinta dias. Pelo parágrafo único, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. Prorrogada, aplica-se o art. 57: o contrato por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
A grande exceção é a locação comercial protegida pela ação renovatória do art. 51, cujos requisitos e prazo decadencial estão detalhados no guia da Lei do Inquilinato. Enquanto pende renovatória proposta no prazo, a retomada não se resolve pela simples notificação.
Locação por temporada
O art. 48 limita a temporada a noventa dias. Findo o prazo, o art. 50 impõe de novo a regra dos trinta dias: se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
E o parágrafo único fecha a porta: ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início, ou nas hipóteses do art. 47. Trinta dias de inércia convertem um contrato de noventa dias em uma locação de trinta meses.
A liminar de desocupação em quinze dias
Nem todo despejo espera a sentença. O art. 59, § 1º, autoriza liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, em hipóteses taxativas.
Entre elas, as de uso mais frequente: o descumprimento de mútuo acordo celebrado por escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses para desocupação (inciso I); o término do prazo da locação para temporada, proposta a ação em até trinta dias após o vencimento (inciso III); o término do prazo da locação não residencial, proposta a ação em até trinta dias do termo ou do cumprimento da notificação de retomada (inciso VIII); e a falta de pagamento quando o contrato está desprovido de qualquer das garantias do art. 37 (inciso IX).
Os prazos de trinta dias dos incisos III e VIII são decisivos. Perdidos, perde-se a liminar — o despejo segue, mas pelo rito comum.
Despejo por falta de pagamento e a purgação da mora
O art. 62 disciplina o despejo fundado em falta de pagamento. O pedido de rescisão pode ser cumulado com o de cobrança, e a inicial deve trazer cálculo discriminado do débito.
O locatário e o fiador podem evitar a rescisão efetuando, no prazo de quinze dias contado da citação, o pagamento do débito atualizado, mediante depósito judicial, incluídos os aluguéis e acessórios vencidos até a efetivação, as multas ou penalidades contratuais quando exigíveis, os juros de mora, as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido se o contrato não dispuser diversamente.
Essa faculdade tem limite. O parágrafo único do art. 62, na redação da Lei 12.112/2009: “Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.”
Julgado o despejo: quanto tempo para sair
Pelo art. 63, julgada procedente a ação, o juiz determina a expedição de mandado de despejo com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária. O § 1º reduz o prazo para quinze dias em duas situações: se entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses, ou se o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9º — infração legal ou contratual e falta de pagamento — ou no § 2º do art. 46.
Perguntas frequentes
Meu contrato é de doze meses. Posso pedir o imóvel ao fim do prazo?
Não, salvo nas hipóteses do art. 47. Com prazo inferior a trinta meses, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e a retomada exige um dos fundamentos daquele artigo — entre eles, a vigência ininterrupta superior a cinco anos.
Preciso notificar antes de entrar com a ação de despejo?
Depende do fundamento. No art. 46, findo o prazo de trinta meses ou mais, a resolução ocorre independentemente de notificação — desde que o locador não deixe passar trinta dias de permanência sem oposição. Prorrogada a locação, ou tratando-se de contrato por prazo indeterminado, a denúncia é por escrito, com trinta dias para desocupação.
Vendi o imóvel alugado. O comprador pode retomar?
Pode, com prazo de noventa dias para a desocupação — salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação, averbada junto à matrícula do imóvel (art. 8º). Atenção ao § 2º: a denúncia deve ser exercida no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
O inquilino parou de pagar. Quanto tempo leva o despejo?
Não há resposta única — depende da comarca, da citação e da defesa. O que a lei oferece de mais rápido é a liminar do art. 59, § 1º, IX, cabível quando o contrato está sem qualquer garantia, mediante caução de três aluguéis. Havendo garantia, o caminho é o rito do art. 62.
O inquilino pode pagar e evitar o despejo?
Pode, uma vez a cada vinte e quatro meses. É a purgação da mora do art. 62, II, no prazo de quinze dias da citação, com o débito integral — aluguéis, encargos, multas exigíveis, juros, custas e honorários de dez por cento. O parágrafo único veda a emenda se a faculdade já foi usada nos vinte e quatro meses anteriores à propositura.
Posso combinar no contrato que o inquilino sai sem despejo?
Não. O art. 5º impõe a ação de despejo, e o art. 45 declara nulas de pleno direito as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei. Acordo de desocupação por escrito, com duas testemunhas e prazo mínimo de seis meses, tem outra função: descumprido, autoriza a liminar do art. 59, § 1º, I.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 30 de agosto de 2026.
