A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou ao rito dos recursos repetitivos a discussão sobre a retenção de até 50% das quantias pagas no distrato de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação. É o Tema 1466. Na mesma decisão, determinou a suspensão de recursos.
A suspensão, porém, não é geral. Ela alcança recursos especiais e agravos em recurso especial, na segunda instância e no próprio Superior Tribunal de Justiça. Não alcança processos em primeiro grau nem apelações. A distinção decide se um caso parou ou continua andando, e é o ponto que a cobertura do julgamento vem tratando com imprecisão.
Há um segundo ponto, igualmente mal noticiado, e ele importa a quem precisa orientar cliente agora: a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre a retenção na incorporação com patrimônio de afetação não está dividida. As duas Turmas de direito privado vêm decidindo no mesmo sentido, por unanimidade, e é o que a parte central deste texto examina.
O que a Segunda Seção afetou
A afetação se deu no ProAfR no REsp 2.258.565/SP (2026/0049758-7), relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado pela Segunda Seção em 30 de junho de 2026, por unanimidade, em sessão eletrônica iniciada em 24 de junho. O acórdão foi publicado no DJEN de 4 de agosto de 2026. Nos registros do NUGEPNAC, a matéria aparece como Tema 1466, Controvérsia 822/STJ e ProAfR 543/STJ.
A questão submetida a julgamento está assim delimitada no acórdão:
“definir se, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964”
Vale ler a delimitação com atenção, porque cada elemento dela é um filtro. São três, cumulativos: contrato de compra e venda de imóvel; submetido ao regime de patrimônio de afetação; firmado após a vigência da Lei 13.786/2018. A tese que vier tratará dessa hipótese, e não de todas as hipóteses de distrato.
O dispositivo em discussão é o § 5º do art. 67-A da Lei 4.591/1964, na redação dada pela Lei 13.786/2018:
“Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.”
Repare no verbo: a pena “seja estabelecida” até aquele limite. O percentual não decorre da lei sozinha — decorre da lei mais a cláusula. É detalhe que volta adiante.
O que exatamente ficou suspenso
Também por unanimidade, a Segunda Seção determinou
“suspender o processamento dos recursos especiais ou agravos em recursos especiais em segunda instância e/ou no STJ, cujos objetos coincidam com o da matéria afetada (observada a orientação do art. 256-L do RISTJ)”
São dois recortes numa frase só. O primeiro é de espécie recursal: recurso especial e agravo em recurso especial. O segundo é de lugar: segunda instância e Superior Tribunal de Justiça. Um recurso precisa satisfazer os dois para estar sobrestado.
O que não foi suspenso
Por exclusão, tudo o que a decisão não nomeou segue seu curso. Processos em primeiro grau tramitam. Apelações são distribuídas e julgadas. Agravos de instrumento seguem. Cumprimentos de sentença prosseguem.
O ponto merece ênfase porque a leitura apressada do noticiário sugeriu que a matéria inteira parou. Não parou. Parou o processamento de uma espécie recursal determinada, em duas instâncias determinadas.
Como saber se o recurso está alcançado pela suspensão
O critério do acórdão é a coincidência de objeto com a matéria afetada. E a matéria afetada é aquela questão delimitada, com seus três elementos cumulativos.
Na prática, isso significa perguntar, sobre cada caso: o contrato é de compra e venda de unidade em incorporação, e não de outra figura? A incorporação está efetivamente submetida ao regime de patrimônio de afetação? O contrato foi firmado depois da vigência da Lei 13.786/2018? Faltando qualquer um dos três, o objeto não coincide, e o argumento de que o sobrestamento não se aplica passa a ser sustentável.
Dois exemplos ajudam a fixar o recorte, e são hipotéticos. Um contrato de loteamento, regido pelo art. 32-A da Lei 6.766/1979, não trata do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964. Um contrato de incorporação assinado em 2016 não é contrato firmado após a vigência da Lei do Distrato. Nenhum dos dois se encaixa na delimitação — o que não impede que a triagem sobreste o recurso por semelhança aparente, hipótese em que cabe demonstrar a distinção.
O primeiro grau continua andando, e isso tem consequência prática
Que a suspensão não alcance a primeira instância não é detalhe processual: é a informação que organiza o trabalho dos próximos meses.
O processo continua a ser instruído. A sentença pode ser proferida. A apelação pode ser interposta e julgada. O gargalo aparece só depois, quando o acórdão de apelação der ensejo a recurso especial — e é ali que o sobrestamento espera.
Em razão disso, o esforço técnico se desloca para trás. O que se constrói agora, na instrução e na apelação, é exatamente o material com que se trabalhará quando a suspensão for levantada. Um acórdão que não enfrentou os dispositivos pertinentes não melhora com o tempo.
Qual é, hoje, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
Aqui está o ponto que a cobertura do tema vem descrevendo de forma equivocada. A imagem que circulou foi a de duas Turmas em rota de colisão: a Quarta admitindo os 50%, a Terceira aplicando o teto de 25% do Código de Defesa do Consumidor. Não é o que os acórdãos mostram.
O que decidiu a Terceira Turma
No REsp 2.167.142/MG, relator o Ministro Moura Ribeiro, a Terceira Turma julgou em sessão virtual encerrada em 9 de dezembro de 2025, à unanimidade, com DJEN de 12 de dezembro. Acompanharam os Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva. Da ementa:
“A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada.”
E, no item seguinte:
“A aplicação do art. 413 do Código Civil para limitar a retenção a 10% não é cabível em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018.”
Cinco meses depois, no AREsp 3.178.199/GO, relatora a Ministra Nancy Andrighi, a mesma Turma julgou em sessão virtual encerrada em 4 de maio de 2026, novamente à unanimidade, com DJEN de 8 de maio. Acompanharam os Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira, que presidiu. O caso vinha do Tribunal de Justiça de Goiás, que havia reconhecido a abusividade da cláusula de 50% e reduzido o percentual a 25%. O Superior Tribunal de Justiça reformou o acórdão e autorizou a retenção de 50%, assentando:
“A retenção no patamar legal de 50% não é abusiva por si só, mesmo sob a ótica do CDC, pois a legislação especial visa proteger um interesse coletivo, que é a garantia da continuidade da obra para os demais adquirentes (finalidade legal do patrimônio de afetação).”
O fundamento merece atenção porque não é o de sempre. Não se trata de afastar o Código de Defesa do Consumidor: trata-se de reconhecer, na retenção maior, a proteção de um interesse que não é o da incorporadora nem o do desistente, mas o dos demais adquirentes daquela obra. O patrimônio de afetação existe para que a obra termine, e o dinheiro que fica é dinheiro que permanece vinculado a ela.
O que decidiu a Quarta Turma
A Quarta Turma vinha na mesma linha desde antes. No AgInt no REsp 2.055.691/SP, relator o Ministro Raul Araújo, julgado em 5 de junho de 2023, à unanimidade, e no AgInt no REsp 2.110.077/SP, relatora a Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 29 de abril de 2024, também à unanimidade, admitiu-se a retenção de até 50% na incorporação submetida a patrimônio de afetação.
O pronunciamento mais recente é o REsp 2.187.600/SP, relator o Ministro Raul Araújo, julgado em sessão virtual encerrada em 9 de fevereiro de 2026, à unanimidade, com DJEN de 13 de fevereiro. Acompanharam os Ministros Maria Isabel Gallotti e João Otávio de Noronha, que presidiu. O Tribunal de Justiça de São Paulo havia aplicado o art. 413 do Código Civil para reduzir a retenção a 25%, por onerosidade excessiva. O acórdão foi reformado. Da ementa:
“O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que, nesses casos, o percentual de retenção de 50% dos valores pagos está em consonância com a lei e com o pactuado, sendo válida a cláusula contratual.”
“Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral.”
O loteamento segue em outra chave
O teto de 25% que se atribuiu à Terceira Turma existe, mas em outro terreno: o do loteamento urbano, regido pelo art. 32-A da Lei 6.766/1979 — dispositivo que enumera os descontos admitidos e limita a cláusula penal somada às despesas administrativas a 10% do valor atualizado do contrato.
No REsp 2.106.548/SP, relatora a Ministra Nancy Andrighi, julgado em 3 de setembro de 2025, por maioria, com DJEN de 19 de setembro, a Terceira Turma assentou que, havendo conflito entre a Lei 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor, prevalece o Código, por ser mais especial na relação de consumo, e que a retenção não pode ultrapassar 25% dos valores pagos, à luz dos arts. 51, IV, e 53 do CDC. No REsp 2.107.712/SP, relator o Ministro Moura Ribeiro, julgado em 24 de novembro de 2025, à unanimidade, com DJEN de 27 de novembro, a cláusula penal foi reduzida a 25% do valor pago em contrato de loteamento posterior à Lei do Distrato.
São, portanto, dois regimes distintos, com dispositivos distintos e resultados distintos. Tratá-los como se fossem o mesmo é o erro que produziu a narrativa da divergência.
A divergência que a afetação vai resolver não está entre as Turmas
Somando as peças: na incorporação com patrimônio de afetação há cinco pronunciamentos, das duas Turmas de direito privado, todos unânimes, admitindo a retenção de até 50%. O mais recente da Terceira Turma é de maio de 2026; o mais recente da Quarta, de fevereiro de 2026.
O que os autos mostram, então, não é conflito interno no Superior Tribunal de Justiça sobre a incorporação. É resistência dos tribunais de origem, que vêm reduzindo a 25% percentuais que o Tribunal Superior admite em 50% — ora pela via da abusividade, como fez o Tribunal de Justiça de Goiás, ora pela via da redução equitativa do art. 413 do Código Civil, como fez o Tribunal de Justiça de São Paulo. É esse acúmulo de recursos especiais que o rito repetitivo vem organizar.
Isso tem duas consequências para quem escreve petição. Para quem defende o adquirente, sustentar que a Terceira Turma “já afastou” os 50% na incorporação é afirmação que a parte contrária desmonta com uma ementa de maio de 2026 — e a estratégia precisa ser outra, tratada no tópico seguinte. Para quem defende a incorporadora, o quadro atual é favorável, mas provisório: uma tese fixada em repetitivo pode confirmá-lo ou alterá-lo, e não há como antecipar qual.
O que fazer enquanto a tese não é fixada
O requerimento de distinção
Quando o processo é sobrestado sem que o seu objeto coincida com o da matéria afetada, o Código de Processo Civil oferece o caminho. Dispõe o art. 1.037, § 9º:
“Demonstrando distinção entre a questão a ser decidida no processo e aquela a ser julgada no recurso especial ou extraordinário afetado, a parte poderá requerer o prosseguimento do seu processo.”
O § 10 endereça o requerimento conforme o estágio: ao juiz, se o processo sobrestado estiver em primeiro grau; ao relator, se estiver no tribunal de origem; ao relator do acórdão recorrido, se for sobrestado recurso especial ou extraordinário no tribunal de origem; e ao relator, no tribunal superior, do recurso cujo processamento houver sido sobrestado. A outra parte é ouvida em cinco dias, na forma do § 11.
Reconhecida a distinção, o § 12 determina que o próprio juiz ou relator dê prosseguimento ao processo nas hipóteses dos incisos I, II e IV do § 10; na hipótese do inciso III, o relator comunica a decisão ao presidente ou vice-presidente que determinou o sobrestamento, para que o recurso seja encaminhado ao tribunal superior. E o § 13 fixa o recurso cabível da decisão que resolve o requerimento: agravo de instrumento, se o processo estiver em primeiro grau, e agravo interno, se a decisão for de relator.
O requerimento vive de precisão. Não adianta afirmar que o caso é diferente: é preciso mostrar em que elemento da delimitação ele não se encaixa — a figura contratual, o regime de afetação, a data do contrato.
As duas rotas de redução que vêm sendo recusadas
Os acórdãos citados acima têm um traço em comum que vale isolar, porque poupa trabalho perdido. Os tribunais de origem vêm tentando dois caminhos para reduzir o percentual, e o Superior Tribunal de Justiça vem recusando os dois.
O primeiro é a abusividade afirmada em abstrato, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor. A resposta do tribunal é que a retenção no patamar legal não é abusiva por si só — e, no caso goiano, que o acórdão recorrido sequer detalhou em que consistiria o abuso, invocando-se a primazia do pacta sunt servanda.
O segundo é a redução equitativa do art. 413 do Código Civil. A resposta é que o patamar legal já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo a lei especial prevalecer sobre a regra geral.
Insistir em qualquer dos dois, tal como vêm sendo postos, é apostar contra cinco acórdãos unânimes.
O que resta: a cláusula expressa e a demonstração concreta
Restam dois caminhos, e ambos se constroem em primeiro grau — que, como visto, não está suspenso.
O primeiro é o texto do próprio § 5º, que admite que a pena “seja estabelecida” até o limite de 50%. A Terceira Turma foi explícita ao condicionar a validade da cláusula a que esteja expressamente pactuada. Contrato sem cláusula penal expressa, ou com cláusula que não fixe o percentual, não atrai automaticamente o teto legal. É conferência de leitura do contrato, e é a primeira a fazer.
O segundo é a demonstração concreta do desequilíbrio. A discussão deixa de ser sobre o teto em abstrato e passa a ser sobre o caso: qual a desproporção entre a retenção e o prejuízo efetivo da incorporadora, que circunstâncias da contratação e da execução tornam aquela cláusula abusiva naquele contrato, que prova sustenta isso. É matéria de instrução, e nenhum tribunal a supre depois.
O prequestionamento, com atenção à Súmula 211
O recurso especial que hoje não sobe é o mesmo que subirá quando a suspensão for levantada, com os mesmos vícios de admissibilidade que tiver.
Os dispositivos a prequestionar são os que estruturam a discussão: o art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964 e o art. 413 do Código Civil, de um lado; os arts. 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, de outro. O art. 51, IV, fulmina de nulidade as cláusulas que “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade”. O art. 53 anula as cláusulas que estabeleçam “a perda total das prestações pagas em benefício do credor”.
E convém ter presente o teor da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça:
“Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo.”
Havendo omissão no acórdão de apelação, os embargos de declaração não são formalidade: são o que separa um recurso especial admissível de um recurso especial perdido.
A prova do patrimônio de afetação
Há um ponto de instrução que costuma passar em branco e que, neste tema, decide o enquadramento. O regime de patrimônio de afetação não se presume. Dispõe o art. 31-B da Lei 4.591/1964:
“Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.”
Não basta a afirmação da incorporadora em contestação, nem a menção em cláusula contratual. O regime se constitui por averbação, e a averbação se prova com a certidão de inteiro teor da matrícula. Nos acórdãos examinados, aliás, foi assim que a submissão ao regime se demonstrou.
Como o regime é um dos três elementos da questão afetada, essa certidão deixa de ser documento de rotina e passa a ser peça de delimitação: é ela que demonstra se o caso está ou não dentro do Tema 1466 — e, no mérito, se o percentual de 50% sequer é cogitável.
O que acontece quando a tese for fixada
Fixada a tese, os processos sobrestados retomam o curso e os recursos passam a ser julgados conforme o entendimento firmado. Não há prazo definido para que isso ocorra, e o acórdão de afetação não fixou expectativa de data.
Duas questões seguem abertas. A primeira é se haverá modulação de efeitos — o acórdão de afetação não a antecipou, e afirmar hoje que haverá ou que não haverá seria especulação. A segunda é a sorte dos Temas 1.464 e 1.465, vizinhos do 1466 na mesma leva de afetações, cujo objeto convém conferir: sendo matéria correlata, o julgamento conjunto é possível, e isso afeta a previsão de quando a tese sai.
Sobre o mesmo assunto, do ponto de vista de quem comprou e quer entender quanto recebe de volta, veja desisti do imóvel na planta: quanto recebo de volta?. As regras contratuais da compra na planta, incluindo o quadro-resumo e o prazo de tolerância, estão em cuidados ao comprar um imóvel em construção. O roteiro geral da aquisição está reunido em comprar imóvel com segurança: o que conferir antes de assinar.
Perguntas frequentes
A suspensão do Tema 1466 alcança processo em primeiro grau?
Não. O acórdão de afetação determinou a suspensão do processamento dos recursos especiais e dos agravos em recurso especial, em segunda instância e no Superior Tribunal de Justiça. Processos em primeiro grau não foram alcançados e seguem tramitando.
E as apelações?
Também não foram suspensas. A apelação pode ser interposta, distribuída e julgada normalmente. A barreira aparece depois, no recurso especial que venha a ser interposto contra o acórdão.
As Turmas do STJ estão divididas sobre a retenção de 50%?
Na incorporação submetida a patrimônio de afetação, não. Há cinco pronunciamentos unânimes das duas Turmas de direito privado admitindo a retenção de até 50%, os mais recentes de dezembro de 2025, fevereiro de 2026 e maio de 2026. O teto de 25% aplicado pela Terceira Turma aparece em contratos de loteamento, regidos pelo art. 32-A da Lei 6.766/1979 — figura e dispositivo diversos.
Dá para pedir a redução do percentual pelo art. 413 do Código Civil?
Os acórdãos recentes recusam essa via na incorporação com patrimônio de afetação, ao fundamento de que o patamar legal já considera o risco assumido pelo incorporador e de que a lei especial prevalece sobre a regra geral.
Meu caso é de loteamento. Está sobrestado?
A questão delimitada trata de contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, com fundamento no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964. O loteamento urbano é regido pelo art. 32-A da Lei 6.766/1979. Pela leitura da delimitação, o objeto não coincide — o que não impede que a triagem sobreste o recurso por semelhança aparente, hipótese em que cabe demonstrar a distinção.
O contrato é anterior à Lei 13.786/2018. Entra no tema?
A delimitação alcança contratos firmados após a vigência da lei. Contratos anteriores estão fora do recorte da questão afetada.
Dá para pedir o prosseguimento de um recurso sobrestado?
Sim, pela via do requerimento de distinção do art. 1.037, § 9º, do CPC, endereçado conforme o § 10 e sujeito ao contraditório de cinco dias do § 11. Da decisão cabe agravo de instrumento, se o processo estiver em primeiro grau, ou agravo interno, se a decisão for de relator, nos termos do § 13.
Quando sai a tese?
Não há prazo definido. A afetação ocorreu em 30 de junho de 2026 e o acórdão foi publicado em 4 de agosto de 2026. Qualquer estimativa de data seria especulação.
A afetação impede acordo?
Não. A suspensão atinge o processamento de recursos, não a autonomia das partes. Vale registrar que a incerteza sobre o percentual influencia a negociação nos dois sentidos.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 24 de agosto de 2026.
