Comprar na planta é assinar hoje por algo que ainda não existe. O contrato é o único lugar onde esse “ainda não” fica definido — quando a obra termina, o que acontece se atrasar, e quanto do dinheiro volta se o negócio se desfizer.
Desde a Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, essas três respostas deixaram de depender só da boa vontade da incorporadora. A lei alterou a Lei 4.591/1964 e passou a disciplinar expressamente o contrato e o distrato na incorporação imobiliária. Vale conhecer o que ela garante antes de sentar para assinar.
O contrato tem de começar por um quadro-resumo
O art. 35-A da Lei 4.591/1964 determina que os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades em incorporação “serão iniciados por quadro-resumo”. Não é recomendação: é exigência legal.
Esse quadro precisa trazer, entre outros itens, o preço total do imóvel, o valor da entrada e sua forma de pagamento, o valor da corretagem e quem a recebe, os índices de correção, as taxas de juros, os ônus que recaem sobre o imóvel, o número do registro do memorial de incorporação e a matrícula, o prazo final para o habite-se e — com destaque negritado, diz a lei — as consequências do desfazimento do contrato.
Faltando qualquer dessas informações, o § 1º do art. 35-A concede prazo de 30 dias para que a incorporadora corrija o contrato. Se não corrigir, a omissão “caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente”.
Na prática, o quadro-resumo é o melhor atalho de leitura que o comprador tem. Se ele não existe, ou existe pela metade, isso já diz algo sobre o contrato inteiro.
O atraso na entrega tem uma tolerância de 180 dias
O art. 43-A estabelece que a entrega em até 180 dias corridos da data prevista em contrato, “desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada”, não gera direito à resolução nem penalidade para a incorporadora.
Repare na condição: a tolerância precisa estar escrita no contrato, de forma clara e destacada. Ela não se presume.
Passados os 180 dias, abrem-se dois caminhos, e eles não se somam.
Se o comprador optar por desfazer o contrato, e não tiver dado causa ao atraso, o § 1º garante a devolução da integralidade de tudo o que pagou, mais a multa contratual, em até 60 dias corridos contados da resolução.
Se o comprador preferir esperar e receber o imóvel, o § 2º lhe assegura indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, por mês de atraso, calculada pro rata die e corrigida. O § 3º é expresso ao vedar a cumulação das duas.
Se o contrato se desfizer, quanto volta
É a pergunta mais frequente, e o art. 67-A responde com números.
Desfeito o contrato por distrato ou por inadimplemento do comprador, ele tem direito à restituição do que pagou, corrigido, com duas deduções: a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não pode exceder 25% da quantia paga.
Há ainda deduções pelo período em que a unidade esteve à disposição do comprador — impostos, cotas de condomínio, e o valor da fruição, que a lei fixa em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.
O prazo de devolução depende de um detalhe que muda tudo, e é o próximo tópico.
Patrimônio de afetação: o que conferir na matrícula
O patrimônio de afetação separa o empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. O terreno, as acessões e as receitas daquela obra ficam vinculados àquela obra, e não respondem por dívidas de outros negócios da empresa. É proteção relevante para o comprador.
Ele muda também as regras do distrato. Pelo § 5º do art. 67-A, havendo patrimônio de afetação, a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se — mas a pena convencional pode chegar a 50% da quantia paga, em vez de 25%.
Não havendo patrimônio de afetação, o § 6º prevê pagamento em parcela única após 180 dias contados do desfazimento do contrato.
Há uma exceção que vale conhecer: pelo § 9º, não incide a cláusula penal se o comprador que desiste encontrar substituto que assuma o contrato, com anuência da incorporadora e aprovação do cadastro do novo comprador.
Comprou no estande? Tem sete dias para desistir
O § 10 do art. 67-A garante ao comprador que assina em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora o direito de arrependimento no prazo improrrogável de sete dias, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
O § 11 impõe a forma: o arrependimento deve ser demonstrado por carta registrada com aviso de recebimento, contando-se o prazo da data da postagem. Mensagem de aplicativo não cumpre esse requisito.
A hipoteca da construtora não alcança o comprador
Encontrar hipoteca averbada na matrícula em favor do banco que financiou a obra assusta, mas há entendimento consolidado. A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, aprovada pela Segunda Seção em 30 de março de 2005, dispõe: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
O que conferir antes de assinar
Comece pelo registro do memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis. Sem ele, a incorporadora não pode sequer negociar as unidades, e o número do registro é justamente um dos itens obrigatórios do quadro-resumo.
Confira a matrícula do terreno: se a incorporadora é mesmo a proprietária e que ônus existem. Confira o histórico da empresa — obras entregues, prazos cumpridos, processos.
Leia o contrato inteiro, não o folheto. O material de vendas mostra o que atrai; o contrato mostra o que obriga.
Some o preço real, com taxas e acessórios, e verifique o índice e a periodicidade de reajuste das parcelas, além da multa por atraso no pagamento.
Verifique se existe vedação à transferência dos direitos contratuais a terceiros — é o que decide se você poderá repassar o imóvel antes da entrega.
E pergunte, por escrito, se a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação.
O imóvel na planta acrescenta camadas ao roteiro geral da compra, reunido em comprar imóvel com segurança.
Sobre o que acontece quando o negócio se desfaz — quanto volta, em quanto tempo e o que a incorporadora pode reter —, há texto próprio: desisti do imóvel na planta: quanto recebo de volta?.
Perguntas frequentes
O que é o quadro-resumo e por que ele importa?
É o bloco que deve abrir o contrato reunindo, de forma destacada, as informações essenciais do negócio — preço, prazos, índices, encargos e consequências do desfazimento. Serve para que o comprador enxergue o essencial sem depender da leitura de dezenas de cláusulas.
A construtora pode atrasar a entrega?
O contrato pode prever tolerância de até cento e oitenta dias, contados da data prevista para a conclusão. Ultrapassado esse prazo, a situação deixa de ser tolerância e passa a ser atraso, com as consequências que o contrato e a lei estabelecem.
Desisti da compra. Quanto recebo de volta?
Depende do regime aplicável ao empreendimento e do que o contrato dispõe sobre o desfazimento. O tema tem texto próprio em desisti do imóvel na planta: quanto recebo de volta?.
O que é patrimônio de afetação e como sei se existe?
É o regime que separa o patrimônio daquele empreendimento do patrimônio geral da incorporadora, protegendo os adquirentes em caso de insolvência. A existência do regime consta do registro da incorporação, na matrícula — e é uma das perguntas a fazer antes de assinar.
Comprei no estande. Posso desistir nos primeiros dias?
A compra feita fora do estabelecimento comercial, como no estande de vendas, atrai o direito de arrependimento previsto na legislação de defesa do consumidor, com prazo de sete dias.
A construtora deu o imóvel em hipoteca ao banco. Isso me atinge?
A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente do imóvel. É entendimento sumulado, e o post trata dele acima.
O que conferir antes de assinar?
O registro da incorporação e a matrícula, o quadro-resumo, o prazo de entrega com a tolerância, os índices de reajuste, as regras de desfazimento e a existência de patrimônio de afetação. A conferência geral está em comprar imóvel com segurança: o que conferir antes de assinar.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 29 de agosto de 2026.
