Enquanto o inventário corre, a vida não para. Aparece uma proposta boa pelo apartamento, o carro parado na garagem se desvaloriza, o IPTU e o condomínio continuam vencendo, e alguém pergunta a pergunta inevitável: dá para vender agora, sem esperar o fim do processo?
Dá. Mas não sem passar por um caminho próprio. A venda de bens em inventário é possível e, em muitos casos, é a decisão mais sensata — desde que respeitado o caminho que a lei desenhou. Vendido fora dele, o negócio pode simplesmente não valer contra os demais herdeiros.
Por que vender antes do fim do inventário
Quatro situações se repetem na prática.
A primeira é a dívida. Sobre débito vencido incidem juros e, muitas vezes, multa. Um financiamento, um cheque especial ou um tributo em aberto crescem enquanto o inventário se arrasta, e o patrimônio que os herdeiros vão receber encolhe na mesma proporção. Vender um bem para quitar a dívida no início costuma preservar mais valor do que mantê-la viva até a partilha.
A segunda são as próprias despesas do inventário: custas, tributos de transmissão, emolumentos de registro, honorários. Nem sempre os herdeiros têm caixa para isso. A venda de um bem de menor importância no acervo resolve o custeio sem que ninguém precise tirar do bolso.
A terceira é a divisão. Imóvel não se corta ao meio. Quando o acervo é composto de bens indivisíveis e os herdeiros são vários, converter o bem em dinheiro é o caminho mais direto para uma partilha equilibrada.
A quarta é a conservação. Bem parado gera custo e se deteriora. Um veículo sem uso, um imóvel vazio, um estabelecimento fechado — todos consomem recursos do espólio sem produzir nada.
A regra que explica todo o resto: até a partilha, a herança é um bloco
O Código Civil é explícito no art. 1.791: “A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.” E o parágrafo único acrescenta que, até a partilha, o direito dos coerdeiros quanto à propriedade e à posse da herança “será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio”.
Isso tem uma consequência prática que surpreende muita gente: antes da partilha, nenhum herdeiro é dono de bem nenhum em particular. Ninguém é dono do apartamento; todos são titulares de uma fração ideal sobre o conjunto. Por isso o art. 1.793, § 3º, do Código Civil declara ineficaz “a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade”.
Ineficaz é palavra técnica e pesada. O negócio existe, mas não produz efeito contra os demais herdeiros e contra o espólio. Quem compra nessas condições pode pagar e não receber o imóvel.
Quem vende e com que autorização
Quem representa o espólio é o inventariante. O art. 618, I e II, do Código de Processo Civil atribui a ele representar o espólio ativa e passivamente e administrá-lo, velando pelos bens “com a mesma diligência que teria se seus fossem”.
Administrar, porém, não é dispor. Para vender, o inventariante precisa de mais. O art. 619 do CPC é a norma central deste texto: “Incumbe ainda ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz: I – alienar bens de qualquer espécie”. O mesmo artigo submete ao duplo requisito a transação (inciso II), o pagamento de dívidas do espólio (inciso III) e as despesas necessárias à conservação e ao melhoramento dos bens (inciso IV).
São dois requisitos cumulativos, e não alternativos. Ouvir os interessados, de um lado; obter a autorização judicial, de outro. A concordância de todos os herdeiros, sozinha, não dispensa a decisão do juiz no inventário judicial. E a autorização do juiz não se obtém sem que os herdeiros tenham sido ouvidos.
O caminho no inventário judicial: o alvará
Na prática, a autorização se materializa em um alvará judicial. O pedido é formulado nos próprios autos do inventário, instruído com a descrição do bem, a avaliação e a justificativa da venda; os herdeiros são intimados a se manifestar; havendo concordância e demonstrada a conveniência, o juiz expede o alvará que autoriza o inventariante a assinar a escritura.
O Código de Processo Civil também disciplina a expedição de alvará judicial entre os procedimentos de jurisdição voluntária, no art. 725, VII — via utilizada em situações pontuais, quando não há inventário em curso ou quando o objeto é específico.
Um ponto que costuma travar negócios: se o bem for vendido a prazo, ou se houver sinal, o alvará precisa contemplar essas condições. Alvará genérico gera recusa no cartório de registro de imóveis.
E no inventário extrajudicial?
Quando todos os herdeiros são capazes e concordes, o inventário e a partilha podem ser feitos por escritura pública, nos termos do art. 610, § 1º, do CPC, com assistência obrigatória de advogado (§ 2º).
Nessa via não há juiz para autorizar, e a venda se resolve pela vontade unânime: todos os herdeiros comparecem à escritura, ou o bem é primeiro partilhado e depois vendido por quem o recebeu. O que não existe é atalho — a unanimidade aqui ocupa o lugar que a autorização judicial ocupa lá. Se um herdeiro discorda, a via extrajudicial se fecha.
Quando a venda deixa de ser escolha
Há hipóteses em que vender não é estratégia, é consequência legal.
A primeira é a do bem que não se divide. O art. 2.019 do Código Civil determina que os bens insuscetíveis de divisão cômoda, que não couberem na meação do cônjuge sobrevivente ou no quinhão de um só herdeiro, “serão vendidos judicialmente, partilhando-se o valor apurado, a não ser que haja acordo para serem adjudicados a todos”. O § 1º ressalva a adjudicação a quem reponha aos demais, em dinheiro, a diferença, após avaliação atualizada; o § 2º manda observar o processo da licitação quando mais de um herdeiro requerer a adjudicação. O art. 649 do CPC repete a mesma solução na fase de partilha.
A segunda é a dos credores. A herança responde pelo pagamento das dívidas do falecido (art. 1.997 do Código Civil). Antes da partilha, os credores do espólio podem requerer ao juízo do inventário o pagamento das dívidas vencidas e exigíveis (art. 642 do CPC). Concordando as partes, o juiz manda separar dinheiro ou bens suficientes (§ 2º) e, separados os bens, “mandará aliená-los, observando-se as disposições deste Código relativas à expropriação” (§ 3º). Nessa hipótese a venda é imposta, e sob rito de expropriação.
Cessão de direitos hereditários não é venda de bem
É comum confundir as duas coisas. Um herdeiro pode ceder sua posição na sucessão: o art. 1.793 do Código Civil permite que o direito à sucessão aberta, e também o quinhão de que disponha o coerdeiro, sejam objeto de cessão por escritura pública. O direito à sucessão aberta é considerado bem imóvel para efeitos legais (art. 80, II), o que explica a exigência de escritura.
O que o herdeiro não pode é vender um bem determinado da herança como se já fosse seu. O § 2º do art. 1.793 é direto: “É ineficaz a cessão, pelo coerdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente.” Ceder a fração ideal, sim; vender o apartamento X, não.
O que conferir antes de assinar
Avaliação atual do bem, e não valor de estimativa — a venda por preço inferior ao de mercado é o motivo mais frequente de impugnação por herdeiro que não participou da negociação. Manifestação expressa de todos os interessados, inclusive de cônjuges quando o regime de bens exigir. Alvará que descreva o bem, o preço e a forma de pagamento. Destino do dinheiro definido: conta judicial, quitação de dívida identificada ou depósito à ordem do juízo. E, se houver herdeiro menor ou incapaz, intervenção do Ministério Público.
O tratamento tributário merece conferência própria com o contador antes do negócio, porque envolve dois eixos distintos: o ITCMD, ligado à transmissão causa mortis, e a eventual apuração de ganho de capital na venda, que depende do valor pelo qual o bem foi declarado. No Rio Grande do Sul há hipóteses de isenção de ITCMD que podem alterar a conta — o tema está detalhado em isenção de ITCMD no Rio Grande do Sul.
Perguntas frequentes
Posso vender o imóvel se todos os herdeiros concordarem?
No inventário extrajudicial, sim: a unanimidade dos herdeiros capazes resolve, com escritura pública e assistência de advogado. No inventário judicial, a concordância de todos é necessária, mas não suficiente — o art. 619, I, do CPC exige também a autorização do juiz.
O que acontece se um herdeiro vender sua parte do imóvel por conta própria?
Se o que ele vendeu foi um bem determinado da herança, o negócio é ineficaz perante os demais herdeiros e o espólio (art. 1.793, § 2º e § 3º, do Código Civil). Se cedeu sua fração ideal na herança, por escritura pública, a cessão é válida — mas o cessionário assume a posição do herdeiro no inventário, e não a propriedade do imóvel.
Preciso de inventário aberto para pedir a venda?
Para a venda de bem do acervo pela via do art. 619 do CPC, sim: o pedido é feito nos autos do inventário, ao juízo da sucessão. Situações específicas podem ser resolvidas por alvará judicial autônomo (art. 725, VII, do CPC), mas isso depende do caso.
E se um dos herdeiros for menor de idade?
A presença de incapaz impõe o inventário judicial (art. 610 do CPC) e a intervenção do Ministério Público. A venda passa por autorização judicial com escrutínio mais rigoroso, voltado a verificar se o negócio atende ao interesse do incapaz. As mudanças recentes na via extrajudicial estão tratadas em inventário no cartório com testamento ou herdeiro menor.
Quem paga as despesas do bem enquanto o inventário corre?
O espólio. O art. 619, IV, do CPC autoriza o inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz, a fazer as despesas necessárias para a conservação e o melhoramento dos bens. Herdeiros podem adiantar esses valores e acertá-los depois na partilha, o que exige comprovação documental de cada pagamento.
A venda pode ser feita depois de terminado o inventário?
Pode, e é o cenário mais simples: concluída a partilha e registrado o formal ou a escritura, cada herdeiro dispõe do que recebeu como proprietário. O problema é o tempo — e é justamente por isso que a venda no curso do inventário existe.
Para o panorama completo do procedimento — prazos, vias possíveis e quem herda —, veja o guia do inventário.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 30 de agosto de 2026.
