A usucapião não precisa necessariamente de processo judicial. Desde 2016, com o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, ela pode ser reconhecida diretamente no Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está situado.
É um caminho mais rápido, mas não é um caminho mais fácil: depende dos mesmos requisitos de fundo da usucapião judicial, de documentação completa e da ausência de oposição de quem tem de ser ouvido. Quando alguém se opõe, o pedido é rejeitado — e resta a via judicial.
Primeiro, os requisitos de fundo
A via extrajudicial muda o procedimento, não o direito. Os requisitos continuam sendo os do Código Civil, conforme a modalidade.
Na usucapião extraordinária, o art. 1.238 estabelece que adquire a propriedade quem, “por quinze anos, sem interrupção, nem oposição”, possuir como seu um imóvel, “independentemente de título e boa-fé”. O parágrafo único reduz o prazo a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Na usucapião ordinária, o art. 1.242 exige posse contínua e incontestada, com justo título e boa-fé, por dez anos. O parágrafo único reduz esse prazo a cinco anos na hipótese que descreve, de aquisição onerosa com base em registro posteriormente cancelado, desde que ali estabelecida a moradia ou realizados investimentos de interesse social e econômico.
Há outras modalidades na lei, com prazos e requisitos próprios. A escolha da modalidade correta é o primeiro trabalho do caso, porque dela dependem o prazo a comprovar e a prova a produzir.
Onde o pedido corre e o que instrui
O art. 216-A da Lei 6.015/1973 admite, “sem prejuízo da via jurisdicional”, o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel, a requerimento do interessado, representado por advogado.
O pedido é instruído com quatro conjuntos de documentos, nos termos dos incisos do artigo:
A ata notarial lavrada pelo tabelião, “atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias”.
A planta e o memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel e na dos imóveis confinantes.
As certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
E o justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem “a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse”, como o pagamento dos impostos e das taxas que incidem sobre o imóvel.
A regra que mudou o jogo: o silêncio conta como concordância
Este é o ponto que mais gera confusão, porque a regra original era outra.
Pelo § 2º do art. 216-A, se a planta não contiver a assinatura de algum dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel ou na dos confinantes, esse titular será notificado pelo registrador, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, “interpretado o silêncio como concordância”.
Na redação original, de 2015, o silêncio era interpretado como discordância, o que podia inviabilizar o pedido. A inversão veio com a Lei 13.465/2017 e é o que tornou o procedimento viável na prática.
Quem mais é ouvido, e em que prazo
Além dos titulares e confinantes, o procedimento dá voz ao poder público e a terceiros.
O § 3º determina que o oficial dê ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município — pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento — para que se manifestem em quinze dias.
O § 4º manda publicar edital em jornal de grande circulação, onde houver, para ciência de terceiros eventualmente interessados, que também têm quinze dias para se manifestar.
E o § 5º permite ao oficial solicitar ou realizar diligências para elucidar qualquer ponto de dúvida.
O desfecho: registro, dúvida ou rejeição
Transcorrido o prazo do edital, sem diligências pendentes e estando a documentação em ordem, o § 6º determina que o oficial registre a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
Se a documentação não estiver em ordem ao final das diligências, o § 8º prevê a rejeição do pedido. E o § 9º garante o que interessa a quem tentou: “a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião”.
Há ainda o § 7º, que faculta ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, e o § 1º, que manda autuar o pedido pelo registrador, prorrogando o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição — detalhe importante, porque preserva a posição do pedido na fila do cartório enquanto ele tramita.
Além da lei, o procedimento é regulamentado pelo Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, instituído pelo Provimento CN-CNJ n. 149, de 30 de agosto de 2023, que trata da usucapião extrajudicial nos arts. 398 a 423. O art. 398 é expresso ao dizer que a seção “estabelece diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial no âmbito dos serviços notariais e de registro de imóveis, nos termos do art. 216-A da LRP”.
O Código revogou o Provimento CN-CNJ n. 65, de 14 de dezembro de 2017, que antes disciplinava a matéria — a revogação está no art. 556, inciso XIX. Material que ainda remete ao Provimento 65 está desatualizado.
Duas regras do Código merecem registro. O art. 399 admite que o requerimento seja formulado por advogado ou por defensor público, faculta a opção entre a via judicial e a extrajudicial e permite, a qualquer momento, a suspensão do procedimento por trinta dias ou a desistência da via judicial em favor da extrajudicial, aproveitando-se as provas já produzidas. E o § 4.º do mesmo artigo veda o reconhecimento extrajudicial da usucapião de bens públicos.
Quanto custa: a regra do art. 423
Enquanto o estado não editar legislação específica sobre emolumentos da usucapião extrajudicial, o art. 423 do Código Nacional de Normas fixa o critério.
No tabelionato de notas, a ata notarial é considerada ato de conteúdo econômico, tomando-se por base o valor venal do imóvel no último lançamento do IPTU ou do ITR ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado.
No registro de imóveis, pelo processamento da usucapião são devidos emolumentos equivalentes a cinquenta por cento do valor previsto na tabela para o registro; deferido o pedido, são devidos mais cinquenta por cento pela aquisição da propriedade.
O parágrafo do artigo acrescenta que ata notarial, certidões, buscas, averbações, notificações e editais relacionados ao pedido são atos autônomos para efeito de cobrança, com as despesas adiantadas pelo requerente.
Quando a via extrajudicial não é o melhor caminho
Vale dizer com franqueza: nem todo caso serve.
Havendo oposição de titular, de confinante ou do poder público, o caminho é judicial. Havendo dúvida séria sobre a cadeia dominial ou sobre a área, a via judicial pode ser mais segura. E quando não é possível reunir a planta assinada ou a ata notarial com prova consistente do tempo de posse, o pedido extrajudicial nasce com destino de rejeição.
A vantagem do procedimento no cartório está na velocidade quando não há conflito. Onde há conflito, ele apenas antecipa o problema.
Perguntas frequentes
Preciso de advogado na usucapião extrajudicial?
Sim. O art. 216-A da Lei 6.015/1973 exige que o requerimento seja feito pelo interessado representado por advogado, e o art. 399 do Código Nacional de Normas admite também a representação por defensor público.
Quanto custa o procedimento?
Não havendo lei estadual específica, vale a regra do art. 423 do Código Nacional de Normas: cinquenta por cento da tabela para o processamento e mais cinquenta por cento pela aquisição da propriedade, se deferido, além dos atos autônomos — ata notarial, certidões, buscas, notificações e editais.
Serve para imóvel público?
Não. O § 4.º do art. 399 do Código Nacional de Normas veda o reconhecimento extrajudicial da usucapião de bens públicos.
Quanto tempo de posse é preciso?
Depende da modalidade. São quinze anos na extraordinária do art. 1.238, reduzidos a dez se houver moradia habitual ou obras de caráter produtivo; e dez anos na ordinária do art. 1.242, com justo título e boa-fé, reduzidos a cinco na hipótese do parágrafo único.
O vizinho não assinou a planta. Isso impede?
Não. Ele será notificado para manifestar consentimento em quinze dias, e o § 2º manda interpretar o silêncio como concordância. O que impede é a oposição expressa.
E se o proprietário registral já morreu?
O procedimento segue, com notificação de quem de direito. A situação exige análise da cadeia e dos herdeiros, e é uma das que mais recomendam avaliação prévia dos documentos.
O pedido foi rejeitado no cartório. Acabou?
Não. O § 9º do art. 216-A é claro: a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
Serve para imóvel rural?
O art. 216-A não distingue por localização, mas imóveis rurais envolvem exigências próprias de georreferenciamento e cadastro. É caso de conferir a situação específica antes de escolher a via.
Usucapião extrajudicial serve para regularizar herança?
São coisas diferentes. A transmissão por herança se resolve por inventário, tratado em inventário: prazos, caminhos e quem tem direito. A usucapião pressupõe posse com os requisitos legais, e não sucessão.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 29 de agosto de 2026.
