Imagine que você tenha um imóvel e o coloque à venda, porque precisa de capital para uma necessidade inesperada. Passado certo tempo, surge alguém interessado, e você começa a reunir a documentação para encaminhar a escritura.
Nesse momento você descobre que o imóvel tem uma irregularidade e que a propriedade não poderá ser transferida de imediato. E, como existem outros imóveis em oferta com documentação regular, o interessado desiste do negócio.
Por que o comprador desiste
É comum acontecer. Nem todo comprador está disposto a esperar que o vendedor regularize o imóvel, porque a demora não tem prazo certo: depende de cartório, de terceiros, às vezes de processo judicial. Entre um imóvel pronto para escriturar e outro que exige espera, o mercado escolhe o primeiro.
A irregularidade derruba o preço
Conforme o tipo de irregularidade, o imóvel terá mesmo um valor menor do que os concorrentes. A pendência afeta diretamente a liquidez — a facilidade e a rapidez com que o bem se converte em dinheiro — e, dependendo do caso, reduz o próprio valor de avaliação. Além disso, vira argumento de barganha na negociação.
Em outras palavras: o custo de não regularizar não aparece numa fatura, mas aparece no preço.
As irregularidades que mais aparecem
Vale conhecê-las pelo nome, porque cada uma tem um caminho próprio e um custo bem diferente.
A construção que não foi averbada
A casa existe, mas a matrícula descreve só o terreno. A averbação da edificação é ato obrigatório, previsto no art. 167, inciso II, item 4, da Lei 6.015/1973, que trata da averbação “da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis”.
Sem ela, o imóvel vale menos, não serve de garantia pelo que realmente é e pode gerar acerto de contas se o bem for parar em hasta pública — situação examinada em arrematei um terreno e havia uma casa nele.
O inventário que nunca foi feito
O imóvel continua em nome de alguém que já faleceu, às vezes há duas gerações. Nesse caso não há venda possível sem antes concluir a sucessão, e o custo cresce com o tempo, com o número de herdeiros e com o valor do bem. O panorama está em inventário: prazos, caminhos e quem tem direito.
A cadeia interrompida
O imóvel foi vendido por contrato particular uma, duas, três vezes, e nenhuma dessas vendas chegou ao registro. Quem consta da matrícula é alguém que ninguém encontra há anos. Resolver significa reconstituir a cadeia até o titular registral, e às vezes o caminho mais curto é a usucapião.
A divergência de área ou de descrição
A matrícula descreve um imóvel que não corresponde ao que está no terreno: metragem diferente, confrontações antigas, divisas que mudaram. A correção se faz por retificação, e o art. 213 da Lei 6.015/1973 prevê que o oficial retifique o registro ou a averbação, de ofício ou a requerimento do interessado, nas hipóteses ali listadas.
Os ônus que ficaram na matrícula
Hipoteca quitada e não baixada, usufruto de quem já faleceu, penhora de processo encerrado. São gravames que não deveriam mais estar ali e que continuam assustando comprador e banco. Cada um tem seu próprio ato de cancelamento.
Por que o registro é o que decide
Todas essas situações têm o mesmo denominador: a matrícula não conta a história verdadeira do imóvel.
E a matrícula é o que a lei considera. O art. 1.245 do Código Civil dispõe que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”, e o § 1º completa que, enquanto não registrado o título, “o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. É o assunto de quem não registra não é dono.
O que a matrícula mostra, e onde olhar
A certidão de matrícula não é um documento difícil de ler, uma vez conhecida a sua ordem.
Ela abre com a descrição do imóvel — localização, medidas, confrontações — e com a identificação do proprietário. Depois vêm os atos, em sequência numerada e cronológica: os registros, identificados por R, e as averbações, identificadas por Av.
Os registros são os atos que constituem ou transferem direitos: a compra e venda, a hipoteca, a penhora. As averbações são os atos que alteram ou noticiam algo sobre o imóvel ou sobre o titular: a construção, a mudança de estado civil, o cancelamento de um gravame.
Três leituras respondem ao essencial. A primeira: o último registro aponta você como proprietário? A segunda: a descrição do imóvel corresponde ao que existe hoje no terreno? A terceira: há algum ônus ativo, sem averbação de cancelamento posterior?
Se a resposta a qualquer uma delas for não, há o que regularizar — e vale saber disso antes que alguém queira comprar.
Regularizar antes de precisar vender
O melhor momento para conferir a documentação é aquele em que não há negócio à vista. Sem comprador esperando, sem prazo de financiamento correndo, sem a pressa que encarece tudo.
A conferência começa pela certidão de matrícula atualizada, que se pede no Registro de Imóveis da situação do bem. Ela mostra quem é o proprietário registral, o que foi averbado e o que consta como ônus. A partir dela é possível saber se há algo pendente e qual o tamanho da pendência.
Vale para quem pretende vender, e vale igualmente para quem não pretende: documentação em ordem é condição para dar o imóvel em garantia, para incluí-lo em planejamento sucessório e para que os herdeiros não herdem, junto com o bem, um problema.
Perguntas frequentes
Como sei se meu imóvel tem alguma irregularidade?
Começando pela certidão de matrícula atualizada, obtida no Registro de Imóveis da situação do bem, e comparando o que ela descreve com o que existe fisicamente no imóvel e com os documentos que você tem em mãos.
Construí e não averbei. Isso é grave?
É irregularidade que afeta valor e liquidez. A averbação da edificação está prevista no art. 167, II, item 4, da Lei 6.015/1973, e sem ela a matrícula continua descrevendo apenas o terreno.
O imóvel está no nome do meu pai, que faleceu. Posso vender?
Não antes de concluir o inventário e registrar a partilha ou a escritura. Enquanto isso, a matrícula continua apontando o falecido como proprietário.
A metragem da matrícula não bate com a real. Como corrijo?
Por retificação, na forma do art. 213 da Lei 6.015/1973, que pode ser feita pelo oficial de ofício ou a requerimento do interessado, conforme a hipótese.
Quitei o financiamento, mas a hipoteca continua na matrícula.
O cancelamento do gravame é ato próprio e não acontece sozinho. Enquanto não for feito, a matrícula continua exibindo o ônus.
Regularizar é caro?
Varia conforme o tipo de pendência, mas os emolumentos de cartório têm tabela pública. No Rio Grande do Sul, a Tabela de Emolumentos em vigor desde 1º de janeiro de 2026, anexa à Lei estadual 12.692/2006, cobra o registro por faixas de valor do imóvel: R$ 110,10 quando não há valor declarado, R$ 226,10 na faixa até R$ 2.481,80, e assim por diante, chegando a R$ 4.953,60 na faixa até R$ 1.240.847,60. A averbação e o cancelamento custam metade do valor previsto para o registro, e a abertura de matrícula, R$ 30,60.
Ou seja: averbar uma construção custa metade do que custaria registrar o imóvel naquela faixa. Já um inventário com vários herdeiros ou uma usucapião envolvem outros atos e outra ordem de grandeza. O que se pode afirmar com segurança é que o custo tende a crescer com o tempo, sobretudo quando entram falecimentos e novos herdeiros na história.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 29 de agosto de 2026.
