“Quem não registra não é dono.” A frase é conhecida e é exata: pela lei brasileira, nem o contrato de compra e venda nem a escritura pública transferem a propriedade de um imóvel. Quem transfere é o registro na matrícula, no Registro de Imóveis.
Muita gente trata a escritura como documento de propriedade — “sou dono da minha casa, está aqui a escritura”. Ela é parte do caminho, não o fim dele. Enquanto o registro não é feito, o comprador tem posse e tem direitos contratuais, mas o proprietário, para a lei e para terceiros, continua sendo quem está na matrícula.
Os três documentos e o que cada um faz
O contrato particular de compra e venda, quitado ou com promessa de pagamento, cria a obrigação: o vendedor se obriga a transferir, o comprador a pagar.
A escritura pública, lavrada em tabelionato de notas, dá forma pública ao negócio e é, em regra, o título hábil a ser levado a registro.
O registro na matrícula é o ato que transfere. É o único dos três que muda a titularidade do imóvel.
Assinar o contrato e lavrar a escritura sem registrar é parar no meio do caminho — ainda que o comprador esteja na posse do imóvel e possa usá-lo, alugá-lo ou emprestá-lo.
O que diz o Código Civil
A regra é expressa e curta. O art. 1.245 do Código Civil dispõe: “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.
O § 1º do mesmo artigo tira a consequência que interessa: “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
E o art. 1.227 generaliza a exigência para os direitos reais: eles “só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos”, salvo os casos expressos no próprio Código.
Enquanto não se registra, o vendedor continua sendo o dono
Essa frase do § 1º não é uma formalidade. Ela produz efeitos concretos, e é aqui que mora o risco de adiar o registro.
O imóvel responde pelas dívidas de quem ainda figura como proprietário
Se o vendedor for executado por uma dívida, o imóvel que ainda está em nome dele pode ser penhorado e levado a leilão. O comprador terá de discutir a sua posição — com contrato, com prova de pagamento, com a posse —, mas terá de discutir, e discussão custa tempo e dinheiro. O quadro de risco em cada modalidade de compra está em comprar de particular ou em leilão: onde está o risco em cada caso.
A venda do mesmo imóvel a outra pessoa
Quem consta da matrícula pode vender de novo. Se o segundo comprador registrar primeiro, é ele quem se torna proprietário. Ao primeiro restará ação contra o vendedor — e a esperança de que o vendedor tenha patrimônio.
A morte do vendedor
Falecendo quem ainda figura como proprietário, o imóvel entra no inventário dele. Regularizar depois disso significa depender de herdeiros, de alvará, de escritura de adjudicação — um procedimento muito mais longo e caro do que teria sido o registro no tempo certo.
Desde quando o registro produz efeito
Há uma regra que costuma decidir disputas por horas. O art. 1.246 do Código Civil estabelece que “o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo”.
Ou seja: o efeito retroage à prenotação, e não à data em que o registro é concluído. Entre dois títulos apresentados sobre o mesmo imóvel, a ordem do protocolo é o que manda. É por isso que levar o título ao cartório sem demora vale mais do que parece.
O registro presume a verdade, mas admite prova em contrário
O § 2º do art. 1.245 completa o sistema: “enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.
A presunção, portanto, não é absoluta. O art. 1.247 permite que, se o teor do registro não exprimir a verdade, o interessado reclame a retificação ou a anulação; e o parágrafo único acrescenta que, cancelado o registro, o proprietário pode reivindicar o imóvel “independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente”.
Vale ainda saber que os atos do art. 167 da Lei 6.015/1973 — registros e averbações — são obrigatórios, na forma do art. 169 da mesma lei, e devem ser feitos na serventia da situação do imóvel.
As exceções: quando se adquire sem registro
O art. 1.227 ressalva “os casos expressos neste Código”, e duas exceções aparecem com frequência na vida real.
A herança é uma delas: aberta a sucessão, a propriedade se transmite desde logo aos herdeiros, e o registro vem depois, para dar publicidade ao que já ocorreu. O caminho até lá está em inventário: prazos, caminhos e quem tem direito.
A usucapião é a outra: a propriedade se adquire pelo tempo e pela posse com os requisitos legais, e a sentença ou a ata notarial apenas declaram o que já se consumou. O procedimento extrajudicial está tratado em usucapião extrajudicial.
Fora de hipóteses como essas, a regra volta a ser a do art. 1.245: sem registro, não há transferência.
Já comprei e não registrei. E agora?
O primeiro passo é ler a matrícula atualizada do imóvel. Ela dirá quem consta como proprietário hoje e se apareceu algum ônus — penhora, hipoteca, indisponibilidade — depois da compra.
O segundo é reunir o que se tem: contrato, comprovantes de pagamento, escritura, se houver, e prova da posse.
O terceiro depende do que a matrícula mostrar. Se o caminho está livre, é levar o título a registro. Se surgiu ônus, ou se o vendedor faleceu, ou se ele desapareceu, cada situação tem uma via própria — e todas são mais trabalhosas do que o registro feito no tempo certo. A conferência prévia que evita boa parte disso está em comprar imóvel com segurança: o que conferir antes de assinar.
Perguntas frequentes
Tenho a escritura. Não sou dono?
A escritura é o título; a propriedade se transfere com o registro dele na matrícula, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Enquanto não registrada, o vendedor continua a ser havido como dono.
E se eu só tenho contrato particular?
O contrato gera obrigações entre as partes e, conforme o caso, direitos oponíveis a terceiros quando registrado. Sem registro, a titularidade continua com quem está na matrícula.
Posso perder o imóvel que comprei e não registrei?
Existe o risco. As situações mais comuns são a penhora por dívida do vendedor, a venda do mesmo imóvel a outra pessoa que registre primeiro e o falecimento do vendedor, com o imóvel indo para o inventário dele.
Quanto tempo tenho para registrar?
A lei não fixa um prazo geral para o comprador registrar, mas a demora é o próprio risco: quanto mais tempo, maior a chance de aparecer ônus ou de mudar a situação do vendedor. O efeito do registro, quando feito, retroage à prenotação, na forma do art. 1.246.
Quanto custa registrar?
Os emolumentos são fixados em tabela pública estadual. No Rio Grande do Sul, a Tabela de Emolumentos em vigor desde 1º de janeiro de 2026, anexa à Lei estadual 12.692/2006, cobra o registro por faixas de valor: R$ 110,10 sem valor declarado, R$ 226,10 até R$ 2.481,80, e progressivamente até R$ 4.953,60 na faixa que alcança R$ 1.240.847,60. A abertura de matrícula custa R$ 30,60, e a averbação e o cancelamento correspondem a metade do valor do registro.
Vale conferir a tabela do ano corrente, porque ela é reajustada anualmente.
Comprei de quem também não tinha registrado. Como resolvo?
É a chamada cadeia interrompida, e a solução depende de reconstituir os títulos até chegar a quem consta da matrícula. É situação que exige análise documento a documento.
Recebi um imóvel por herança. Preciso registrar?
A propriedade se transmite com a abertura da sucessão, mas o registro do formal de partilha ou da escritura é o que dá publicidade e permite dispor do bem. Sem ele, a matrícula continua apontando o falecido.
Registro e escritura são a mesma coisa?
Não. A escritura é lavrada em tabelionato de notas; o registro é feito no Registro de Imóveis, na matrícula do bem. São cartórios diferentes e atos diferentes.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 29 de agosto de 2026.
