Um dos meios de regularizar situação de posse de bens imóveis sem que seja necessário o acesso à Justiça está no ordenamento jurídico desde o ano de 2016, quando entrou em vigor o art. 216-A da Lei dos Registros Públicos, cuja regra instituiu a usucapião extrajudicial. O Conselho Nacional de Justiça (CNJ), em 15/12/2017, regulamentou o procedimento, estabelecendo diretrizes para a padronização dos serviços notariais e de registro de imóveis (Provimento nº 65).
Para exercer o direito à usucapião extrajudicial é preciso preencher os requisitos legais* e não haver impugnação do proprietário do imóvel, dos entes públicos e de terceiros juridicamente interessados.
O pedido é processado perante o cartório imobiliário da comarca onde está localizado o imóvel, a requerimento do interessado, representado por advogado. É necessário que seja instruído com:
- ata notarial lavrada por tabelião, que atestará, especialmente, o tempo de posse;
- planta e memorial descritivo assinado por profissional habilitado, pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel ou na matrícula dos confinantes; e, também conforme o caso, o georreferenciamento;
- certidões negativas dos distribuidores da comarca e do domicílio do requerente; e
- justo título ou documentos que comprovem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como comprovantes de pagamento de IPTU, água, esgoto e energia elétrica, declaração de bens e testemunhas.
Outros documentos podem ser necessários, tais como a certidão de casamento, do formal de partilha ou da carta de sentença ou escritura pública, planta do levantamento planimétrico cadastral de divisão de fato etc., conforme o caso.
Cabe destacar que o titular de direito que não assinar a planta deverá ser notificado, pessoalmente, pelo correio, ou por edital, se estiver em lugar incerto ou não sabido, para manifestar ou não o seu consentimento. Da mesma forma, poderão os entes públicos e os terceiros interessados se opor ao pedido. O silêncio será interpretado como concordância. Caso haja oposição, o pedido é encaminhado ao Poder Judiciário.
Cumpre, ainda, alertar para a importância de o advogado fazer uma análise preliminar de admissibilidade registral para que tudo transcorra no menor tempo possível. Isso porque, se houver divergência entre alguma informação constante na matrícula e a realidade, ou se algum documento essencial não for apresentado, o pedido poderá ser rejeitado.
Ao final, transcorridos todos os prazos, cumpridas as diligências e estando em ordem a documentação, será registrada a aquisição do imóvel em nome do requerente.
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Gaysita Schaan Ribeiro – Especialista em Direito Imobiliário, Regularização de Imóveis e Inventários
Obs: os textos publicados neste Blog têm conteúdo informativo, não exaurem o tema e, em casos concretos, recomenda-se a análise por um advogado especialista e de confiança do leitor.
