Poucas relações jurídicas são tão comuns e tão mal contratadas quanto a locação de imóveis. O contrato costuma vir de um modelo antigo, ninguém lê as cláusulas até o dia do problema, e aí se descobre que a garantia é inválida, que a multa não é a que estava escrita, ou que o imóvel não pode ser retomado quando se queria.
A Lei 8.245/91 — a Lei do Inquilinato — resolve quase todas essas dúvidas, e resolve de forma bem menos flexível do que se imagina. Boa parte de suas regras é de ordem pública: não vale o que as partes combinarem em sentido contrário. Este guia percorre o essencial, com o texto da lei ao lado.
Antes de tudo: essa lei se aplica ao seu caso?
O art. 1º diz que a locação de imóvel urbano se regula por ela. O parágrafo único, porém, exclui um conjunto de situações que continuam regidas pelo Código Civil e por leis especiais: locações de imóveis da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento; de espaços destinados à publicidade; e em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados. Fica de fora também o arrendamento mercantil.
Locação rural, por sua vez, é arrendamento, disciplinado pelo Estatuto da Terra. Confundir os regimes é erro que aparece com frequência em contratos de imóveis mistos.
Prazo: a regra dos trinta meses decide quase tudo
Não há prazo mínimo nem máximo para o contrato de locação. O art. 3º autoriza ajustá-lo “por qualquer prazo”, exigindo vênia conjugal apenas se for igual ou superior a dez anos.
O que muda conforme o prazo é o poder de retomar o imóvel. Na locação residencial, o divisor é o marco de trinta meses.
Contrato escrito com prazo igual ou superior a trinta meses: pelo art. 46, a resolução ocorre findo o prazo estipulado, “independentemente de notificação ou aviso”. É a chamada denúncia vazia — o locador retoma sem precisar declarar motivo. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de trinta dias sem oposição, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado (§ 1º), e a partir daí o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedidos trinta dias para desocupação (§ 2º).
Contrato verbal ou escrito com prazo inferior a trinta meses: o art. 47 determina que, findo o prazo, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e o imóvel “somente” pode ser retomado nas hipóteses que o artigo lista — infração legal ou contratual e falta de pagamento (art. 9º), extinção do contrato de trabalho ligado à ocupação, uso próprio ou de parente próximo sem imóvel residencial, demolição ou obra que amplie a área construída em pelo menos vinte por cento, e, no inciso V, “se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos”.
É esse inciso V que produz a espera de cinco anos de que tanto se fala. O detalhe está em prazos e retomada nos contratos de locação.
Locação não residencial: o prazo acaba e pronto — mas há a renovatória
Nas locações não residenciais em geral, o art. 56 estabelece que o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito, findo o prazo, independentemente de notificação ou aviso. O parágrafo único repete a lógica dos trinta dias: se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição, presume-se prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. Prorrogada, aplica-se o art. 57 — denúncia por escrito, com trinta dias para desocupação.
A exceção relevante é a locação comercial. O art. 51 assegura ao locatário o direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que cumulativamente o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; o prazo mínimo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de cinco anos; e o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
O § 5º do art. 51 traz o prazo que decide o destino da ação: decai do direito à renovação “aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”. É prazo decadencial e não se recupera. Perdido esse intervalo, o ponto comercial fica sem proteção.
O art. 52 lista as hipóteses em que o locador não está obrigado a renovar, e o § 3º prevê indenização ao locatário se a renovação não ocorrer por proposta de terceiro em melhores condições, ou se o locador não der ao imóvel o destino alegado no prazo de três meses da entrega.
Locação por temporada
O art. 48 define a locação para temporada como a destinada à residência temporária do locatário — lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel próprio e outros fatos que decorram de determinado tempo —, “contratada por prazo não superior a noventa dias”, esteja ou não mobiliado o imóvel. Havendo mobília, o contrato deve descrever obrigatoriamente os móveis e utensílios e o estado em que se encontram.
É a única modalidade residencial em que o art. 49 autoriza receber os aluguéis de uma só vez e antecipadamente, e ainda exigir garantia para as demais obrigações.
Passados os noventa dias, atenção ao art. 50: se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado, “não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos”. E o parágrafo único fecha a porta da retomada rápida — prorrogada a locação, o locador só poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início, ou nas hipóteses do art. 47.
Aluguel: livre para combinar, limitado para reajustar
O art. 17 declara livre a convenção do aluguel, vedadas a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. As partes podem, a qualquer tempo, fixar de comum acordo novo valor ou inserir e modificar cláusula de reajuste (art. 18).
Não havendo acordo, o art. 19 permite que locador ou locatário, “após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado”, peçam a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado. Três anos é o intervalo mínimo, e conta-se do último acordo, não do início da locação.
Pagamento antecipado: a regra e a contravenção
O art. 20 é curto e categórico: salvo nas hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. E o art. 42 diz quando isso é possível — quando a locação não está garantida por nenhuma das modalidades legais, caso em que o locador pode exigir o pagamento do aluguel e encargos “até o sexto dia útil do mês vincendo”.
Fora dessas hipóteses, cobrar antecipadamente o aluguel é contravenção penal (art. 43, III), punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário. O tema está detalhado em cobrança antecipada do aluguel.
Garantias: uma só por contrato
O art. 37 autoriza quatro modalidades de garantia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único é o dispositivo mais violado da lei inteira: “É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.” Exigir fiador e caução no mesmo contrato é nulidade — e, pelo art. 43, II, contravenção penal.
A caução em dinheiro tem teto: pelo art. 38, § 2º, não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes no levantamento. Caução em bens móveis se registra em cartório de títulos e documentos; em bens imóveis, averba-se à margem da matrícula (§ 1º).
O inquilino quer sair antes do fim: quanto ele paga
O art. 4º responde. Durante o prazo estipulado, o locador não pode reaver o imóvel; o locatário, porém, pode devolvê-lo “pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada” — ressalvada a hipótese do § 2º do art. 54-A, que trata da locação built to suit.
Proporcional é a palavra decisiva, e o cálculo não é evidente. O cálculo está demonstrado passo a passo em como calcular a multa por saída antecipada.
Duas ressalvas que mudam o resultado. A primeira: o parágrafo único do art. 4º dispensa a multa quando a devolução decorre de transferência do locatário pelo empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidade diversa — mas exige que o locatário notifique o locador por escrito com, no mínimo, trinta dias de antecedência. Sem a notificação escrita, não há dispensa.
A segunda: a multa do art. 4º só existe enquanto corre o prazo determinado. Prorrogado o contrato por prazo indeterminado, aplica-se o art. 6º — o locatário denuncia mediante aviso escrito com trinta dias de antecedência, e a única consequência de não avisar é a quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos.
Retomar o imóvel: a ação é sempre a de despejo
O art. 5º não deixa alternativa: “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.” A exceção é a desapropriação com imissão do expropriante na posse.
O art. 9º lista as formas de desfazimento da locação: mútuo acordo; infração legal ou contratual; falta de pagamento do aluguel e demais encargos; e realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser executadas com a permanência do locatário.
O art. 59, § 1º, permite liminar para desocupação em quinze dias, sem ouvir a parte contrária, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, em nove hipóteses taxativas. Duas delas são de uso frequente: o inciso VIII, término do prazo da locação não residencial, proposta a ação em até trinta dias do termo ou do cumprimento da notificação de retomada; e o inciso IX, falta de pagamento quando o contrato está desprovido de qualquer das garantias do art. 37. Os prazos são curtos e perdê-los custa a liminar.
Cláusulas que não valem, ainda que assinadas
O art. 45 fulmina de nulidade de pleno direito as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei, “notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto”.
Assinar não convalida. É o que explica por que tantos contratos de locação, cuidadosamente redigidos, perdem justamente a cláusula que o locador considerava mais importante.
Quando há administradora no meio
Quando a locação é gerida por administradora imobiliária, a relação entre proprietário e administradora é um contrato à parte, com obrigações próprias — taxa, prazo de repasse, responsabilidade por inadimplência, vistoria documentada. O que esse contrato precisa conter está em contrato de administração imobiliária.
Perguntas frequentes
Posso pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato?
Como regra, não. O art. 4º é expresso: durante o prazo estipulado, o locador não pode reaver o imóvel alugado. As saídas são as do art. 9º — mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento e reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.
Contrato de trinta meses e contrato de doze meses: qual a diferença prática?
Enorme. Com trinta meses ou mais, por escrito, o locador retoma ao fim do prazo sem declarar motivo (art. 46). Com prazo inferior, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado e a retomada só ocorre nas hipóteses do art. 47 — entre elas, a vigência ininterrupta superior a cinco anos.
Posso exigir fiador e caução no mesmo contrato?
Não. O parágrafo único do art. 37 veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, e o art. 43, II, tipifica a exigência como contravenção penal.
De quanto pode ser a caução em dinheiro?
No máximo o equivalente a três meses de aluguel, depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo ao locatário no levantamento (art. 38, § 2º).
O contrato acabou e o inquilino continuou no imóvel. E agora?
Se ele permanecer por mais de trinta dias sem oposição do locador, a locação se presume prorrogada por prazo indeterminado — art. 46, § 1º, na residencial de trinta meses ou mais, e art. 56, parágrafo único, na não residencial. Prorrogada, a retomada exige denúncia escrita com trinta dias para desocupação.
De quanto em quanto tempo posso reajustar o aluguel?
O reajuste contratual segue o índice e a periodicidade pactuados, respeitada a legislação específica (art. 17, parágrafo único). Já a revisão judicial, para ajustar o aluguel ao preço de mercado quando não há acordo, só pode ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo (art. 19).
Locação por aplicativo, de curta duração, é locação por temporada?
Depende do enquadramento no art. 48, que exige finalidade de residência temporária e prazo não superior a noventa dias. Quando a atividade se aproxima da hospedagem, com prestação regular de serviços, o caso pode escapar da Lei do Inquilinato pelo art. 1º, parágrafo único, “a”, 4. É análise de contrato, não de rótulo.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Publicado em 30 de agosto de 2026.
