O inquilino avisa que vai sair, faltando meses para o fim do contrato. O contrato prevê multa de três aluguéis. O locador soma três aluguéis e cobra. Errado — e é dos erros mais frequentes na locação residencial.
A multa por saída antecipada existe, mas não é cheia. Ela é proporcional ao tempo que faltava. Este texto mostra o cálculo, e também as três situações em que não se paga multa nenhuma.
O que a lei diz
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite ajustar o contrato de locação por qualquer prazo (art. 3º) e proíbe o locador de reaver o imóvel durante o prazo estipulado. Ao inquilino, porém, dá a saída — com um preço.
O art. 4º, na redação da Lei 12.744/2012, é o dispositivo central: “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
Duas palavras carregam o artigo inteiro. “Pactuada”: a multa é a que está no contrato — se não houver cláusula, quem fixa é o juiz. E “proporcional”: o valor escrito no contrato é o teto, devido apenas se o inquilino saísse no primeiro dia. Cumprido parte do prazo, a multa encolhe na mesma medida.
A ressalva ao art. 54-A, § 2º, alcança apenas a locação built to suit — aquela em que o locador adquire, constrói ou reforma o imóvel especificado pelo próprio pretendente à locação. Nessa modalidade a multa pode chegar à soma dos aluguéis a vencer até o fim do contrato.
O cálculo, passo a passo
Um exemplo torna tudo evidente.
João, locador, e Pedro, locatário, assinam contrato de locação com prazo de doze meses. Fixam o aluguel em R$ 1.200,00 e a multa contratual no equivalente a três aluguéis, ou seja, R$ 3.600,00. Pedro resolve sair quando ainda restam cinco meses de contrato.
A tentação é cobrar os R$ 3.600,00. Não é isso.
Primeiro passo — encontrar o valor da multa por mês de contrato: divide-se a multa total pelo número de meses do prazo.
R$ 3.600,00 ÷ 12 meses = R$ 300,00 por mês.
Segundo passo — multiplicar esse valor pelos meses que faltam para o fim do prazo.
R$ 300,00 × 5 meses = R$ 1.500,00.
A multa devida por Pedro é de R$ 1.500,00, e não de R$ 3.600,00.
O mesmo resultado se obtém por uma fração: multa cheia × (meses restantes ÷ prazo total). No exemplo, R$ 3.600,00 × (5 ÷ 12) = R$ 1.500,00. Os dois caminhos servem; o segundo é mais rápido quando o contrato tem prazo em dias.
Uma observação prática que evita discussão: defina no contrato se a proporção se conta em meses cheios ou em dias. Contrato que só diz “multa de três aluguéis, proporcional” deixa a fração em aberto, e a diferença entre arredondar para cima ou para baixo costuma valer um aluguel.
Quando não há multa nenhuma
Três situações afastam a cobrança.
A primeira, e a mais esquecida: contrato já prorrogado por prazo indeterminado. A multa do art. 4º só existe enquanto corre o prazo determinado. Terminado o prazo e permanecendo o inquilino no imóvel por mais de trinta dias sem oposição, a locação se prorroga por prazo indeterminado (art. 46, § 1º). A partir daí aplica-se o art. 6º: o locatário denuncia a locação mediante aviso escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Não há multa contratual — e a única consequência de não avisar é, pelo parágrafo único, “quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição”. Cobrar multa de três aluguéis de quem já está no indeterminado é cobrança indevida.
A segunda: transferência pelo empregador. O parágrafo único do art. 4º dispensa a multa quando a devolução do imóvel decorre de transferência do locatário, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidade diversa daquela do início do contrato. A dispensa, porém, tem uma condição que o texto costuma perder de vista: o locatário precisa notificar o locador “por escrito, com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”. Sem notificação escrita, e sem os trinta dias, não há dispensa. Guarde o comprovante da transferência e o comprovante do envio da notificação.
A terceira: saída motivada por descumprimento do locador. Se o inquilino deixa o imóvel porque o locador não cumpriu o que lhe cabia — não entregou o imóvel em estado de servir ao uso, não fez os reparos estruturais que lhe competiam, permitiu perturbação do uso pacífico —, não se está diante de denúncia antecipada do locatário, e sim de resolução por culpa do locador. Aqui a discussão é probatória: documente por escrito cada reclamação e cada resposta.
O limite da multa e a redução pelo juiz
A multa contratual é cláusula penal, e o Código Civil impõe dois limites.
O art. 412 fixa o teto: “O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.”
E o art. 413 permite ao juiz reduzir: “A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”
Note o verbo: deve, e não pode. Diante de cumprimento parcial ou de penalidade manifestamente excessiva, a redução não é faculdade do julgador. Na prática, o art. 4º da Lei do Inquilinato já opera essa redução automaticamente pela proporcionalidade; o art. 413 continua útil nos contratos que fixam multa desproporcional ao valor da locação.
O que a multa não cobre
A multa por saída antecipada compensa o rompimento do prazo. Ela não substitui, nem absorve, outras obrigações do inquilino ao devolver o imóvel.
Continuam devidos os aluguéis e encargos vencidos até a efetiva entrega das chaves (art. 23, I) e a restituição do imóvel “no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal” (art. 23, III). Danos que excedam o desgaste normal são cobrados à parte, e é aqui que a vistoria de entrada, com fotografias, decide quem tem razão. Sem vistoria documentada, a discussão vira palavra contra palavra.
Perguntas frequentes
A multa é sempre de três aluguéis?
Não. Três aluguéis é a praxe do mercado, não uma exigência legal. O art. 4º remete à “multa pactuada” — é o contrato que define o valor, respeitado o teto do art. 412 do Código Civil. Não havendo cláusula, a multa será a que o juiz estipular.
O inquilino saiu no meio do mês. Como fica?
Os aluguéis são devidos até a efetiva entrega das chaves, proporcionalmente aos dias de ocupação, salvo previsão contratual diversa. A multa, por sua vez, calcula-se sobre o período que faltava para o fim do prazo, e não sobre o mês em curso.
Posso descontar a multa da caução?
Se a garantia contratada foi caução em dinheiro, ela responde pelas obrigações do contrato, e o encontro de contas é possível na devolução. O que não se admite é reter a caução integralmente sem prestar contas: o art. 38, § 2º, determina que a caução em dinheiro, limitada a três aluguéis, seja depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento.
E se o locador é que pede o imóvel antes do prazo?
Ele não pode, salvo nas hipóteses do art. 9º — mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento e reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. Fora delas, a retomada antecipada é descumprimento do contrato pelo locador, com as consequências indenizatórias correspondentes.
A multa vale para locação comercial?
O art. 4º não distingue entre locação residencial e não residencial: a proporcionalidade se aplica a ambas. A exceção expressa é a locação built to suit do art. 54-A, cujo § 2º permite multa até a soma dos aluguéis a vencer.
Para o panorama completo dos prazos, garantias e retomada, veja o guia da Lei do Inquilinato.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 30 de agosto de 2026.
