A Lei nº 13.465, de 2017, inseriu no ordenamento jurídico brasileiro o direito real de laje. A intenção do legislador foi viabilizar a regularização fundiária de certas edificações, quando há um aumento da área já construída para abrigar outra entidade familiar, em sobreposição ou sotoposição, ou seja, um aumento de área para cima ou para baixo.
Mas o que é o direito real de laje?
O direito real de laje consiste na possibilidade de o proprietário de uma construção-base ceder a superfície superior ou inferior, em projeção vertical, para que outra pessoa detenha unidade autônoma, distinta da sua, com acesso independente pela via pública.
Como se trata de unidade distinta, a área cedida será objeto de uma nova matrícula, e cada um dos proprietários ficará responsável pelos seus próprios encargos e tributos. Além disso, o proprietário da laje poderá usar, fruir e dispor de sua unidade, ou seja, morar, alugar, emprestar e até mesmo vender. E ainda, se houver autorização expressa do proprietário da construção-base e das demais lajes precedentes, o titular da última sobreposta poderá ceder a superfície de sua construção para um novo detentor de igual direito de laje, observadas as regras de construção e urbanismo municipais, bem como as de segurança.
Qual o direito do novo proprietário?
O direito que o novo proprietário adquire não abrange fração ideal do terreno, nem participação em outras áreas já edificadas, como se dá em um condomínio formado por apartamentos ou salas comerciais. O direito é restrito à sua própria laje.
E as despesas das coisas comuns?
Os proprietários podem estabelecer, em regulamento, as obrigações – e sua proporcionalidade – quanto ao pagamento das despesas de conservação e serviços comuns do prédio, bem como dispor sobre regras de convivência, já que a lei, neste ponto, é silente. Se houver necessidade de reparação urgente na construção, contudo, a lei assegura a qualquer dos detentores do direito real de laje a possibilidade de mandar executar o serviço e, depois, o direito de ser ressarcido pelos demais.
É possível vender “a laje”?
Caso um dos proprietários tenha interesse em vender a sua unidade, deverá oferecê-la, primeiro, ao detentor da construção-base e aos demais, das lajes pré-existentes, dando-lhes prazo de 30 dias para manifestarem a opção de compra, salvo se houver um contrato preexistente entre as partes em sentido diverso.
Se assim não fizer, poderá o detentor da construção-base e qualquer dos demais, no prazo de 180 dias, depositar o preço da venda e haver para si a laje vendida.
Ainda, cabe ressaltar que os titulares das lajes superiores têm preferência sobre as inferiores, dos mais próximos aos mais distantes, nesta ordem.
E se a construção ruir?
Por fim, vale referir que a ruína da construção-base leva à extinção do direito real de laje, a menos que haja direito real de laje instituído sobre o subsolo ou se a construção-base não for reconstruída no prazo de 5 anos, o que não afasta o direito à reparação civil contra o culpado pela ruína.
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Gaysita Schaan Ribeiro – Especialista em Direito Imobiliário, Regularização de Imóveis e Inventários
Obs: os textos publicados neste Blog têm conteúdo informativo, não exaurem o tema e, em casos concretos, recomenda-se a análise por um advogado especialista e de confiança do leitor.
