Quem desiste de um lote comprado a prestação não recebe tudo de volta. Isso a lei permite. O que ela não permite é que o desconto engula o pagamento — e a conta erra, com frequência, por um motivo aritmético antes de ser jurídico: há dois percentuais em jogo e eles não incidem sobre a mesma coisa.
O loteamento tem regra própria
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, tratou de dois mercados diferentes em dois lugares diferentes. Para a incorporação imobiliária, mexeu na Lei nº 4.591/1964. Para o parcelamento do solo urbano, acrescentou o art. 32-A à Lei nº 6.766/1979.
É esse art. 32-A que rege a devolução no loteamento:
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
I – os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;
II – o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
III – os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;
IV – os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;
V – a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
Cinco descontos, portanto. E dois deles com teto próprio: 0,75% para a fruição e 10% para a cláusula penal somada às despesas administrativas — ambos sobre o valor atualizado do contrato.
A Lei do Distrato não afasta o Código de Defesa do Consumidor
A pergunta que ficou aberta desde 2018 é se esses descontos, por virem de lei posterior e específica, dispensariam o exame à luz do Código de Defesa do Consumidor. O Superior Tribunal de Justiça respondeu que não.
No REsp 2.106.548/SP, relatora a Ministra Nancy Andrighi, julgado pela Terceira Turma em 3 de setembro de 2025, por maioria, com publicação no DJEN de 19 de setembro, a ementa assenta que se deve buscar a compatibilização entre as duas leis, mas que, havendo conflito, prevalece o Código — “pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo”.
O raciocínio inverte a intuição corrente. Especial, aqui, não é a lei que trata do nicho imobiliário; é a que exige um requisito a mais para incidir.
A norma de fundo é o art. 53 do Código:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Dele, somado ao art. 51, IV, e à vedação do enriquecimento sem causa, o Tribunal extraiu o limite que se tornou padrão: é abusiva a perda substancial dos valores pagos, e a retenção não pode ultrapassar 25% dos valores pagos pelo consumidor.
As duas contas que não se misturam
Aqui está o ponto que decide o resultado prático.
Os 25% incidem sobre o que o comprador pagou. Os 10% do inciso II incidem sobre o valor atualizado do contrato. São bases diferentes, e a distância entre elas é maior no começo do contrato, quando pouco foi pago.
Um exemplo aritmético, com números hipotéticos, mostra o efeito. Contrato de R$ 200.000,00 atualizados, comprador que pagou R$ 60.000,00, lote não edificado, relação de consumo:
Pelo inciso II, o loteador poderia descontar até 10% de R$ 200.000,00, ou seja, R$ 20.000,00. Pelo teto do Código, a retenção não pode passar de 25% de R$ 60.000,00, ou seja, R$ 15.000,00. Prevalece o menor: retêm-se R$ 15.000,00 e devolvem-se R$ 45.000,00.
Note o que acontece quando se caminha no contrato. Quanto mais o comprador já pagou, maior fica o teto de 25%, até o ponto em que ele ultrapassa o limite de 10% do valor do contrato e deixa de ser o limite operante. Esse ponto de virada é simples de calcular: 25% do que foi pago igualam 10% do valor do contrato quando o pago alcança 40% do valor atualizado do contrato. Abaixo disso, quem limita é o Código; acima, quem limita é o inciso II.
A ressalva importa: essa conta só se fecha assim se a cláusula penal do inciso II for o único desconto em jogo. Havendo outros — e é aí que a Terceira Turma se dividiu, como se verá adiante —, a soma muda.
A taxa de fruição fica de fora do teto
O acórdão separa a fruição dos demais descontos, e a razão é conceitual: ela “não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem”. Por isso deve ser cobrada em separado, sem entrar nos 25% — salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, hipótese em que se aplica o Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça e a cumulação não é admitida.
Há, porém, uma distinção que decide muitos casos de loteamento.
Em lote não edificado, a fruição não é devida. A ementa é expressa em manter esse entendimento mesmo depois da Lei nº 13.786/18: a resolução “não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor”, e sem isso falta o fundamento da obrigação. Terreno vazio devolvido não gera taxa de ocupação.
Em lote edificado, e não havendo cláusula penal em valor equivalente ao locativo, a cobrança é possível em separado, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do inciso I, além da retenção de no máximo 25% quanto aos demais descontos.
A devolução é imediata
O §1º do art. 32-A prevê que a restituição ocorra em até doze parcelas mensais, com carência de até cento e oitenta dias após o prazo contratual de conclusão das obras, nos loteamentos em andamento, ou de até doze meses após a rescisão, nos loteamentos concluídos.
Na relação de consumo, isso não vale. O acórdão qualifica a restituição parcelada ou condicionada ao término da obra como prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do Código, como o Tribunal já havia decidido no Tema 577; e conclui que, prevalecendo o Código, a alteração legislativa não se aplica, devendo ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantida a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
O argumento que sustenta essa conclusão é de simetria, e vale guardar: o consumidor devolve o imóvel de imediato e já sofre os descontos; não há razão para que o vendedor devolva o dinheiro em prestações.
O que ainda não está pacificado
O REsp 2.106.548/SP foi julgado por maioria, em prosseguimento, depois do voto-vista divergente do Ministro Moura Ribeiro. Ficaram vencidos parcialmente os Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro; acompanharam a relatora os Ministros Humberto Martins e Daniela Teixeira.
O que ficou vencido não foi o teto de 25%. Foi a sua amplitude.
Para a relatora, o teto alcança a soma de todos os descontos — e, nas palavras do voto divergente ao descrever a posição vencedora, “nem mesmo dívidas tributárias e condominiais pendentes sobre o imóvel poderiam ser abatidas do valor a ser restituído”.
O Ministro Moura Ribeiro divergiu nesse ponto. Para ele, alguns dos descontos do art. 32-A são compensação, e não penalidade: os encargos moratórios do inciso III, os débitos de IPTU, condomínio e tarifas do inciso IV e a corretagem integrada ao preço do inciso V deveriam ser observados fora do teto, ficando os 25% restritos à cláusula penal. Votou, ao final, por “limitar a cláusula penal em 25% do valor pago”.
Prevaleceu a tese mais ampla, por três votos a dois.
Uma nota de cautela para quem for pesquisar o tema. Em 25 de novembro de 2025 a mesma Terceira Turma julgou, à unanimidade, o REsp 2.107.712/SP, relator o Ministro Moura Ribeiro, com DJEN de 27 de novembro, reduzindo a 25% dos valores pagos a cláusula penal de um contrato de loteamento posterior à Lei do Distrato. É tentador ler os dois julgados como convergência. Não são: o segundo discute apenas a redução da cláusula penal por excessividade e não enfrenta a amplitude do teto. A questão que dividiu a Turma em setembro seguia dividida.
Duas situações que ficam fora deste regime
A primeira está no próprio art. 32-A. Pelo §3º, o procedimento “não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997”. Lote vendido com alienação fiduciária segue o rito daquela lei, com purgação da mora, consolidação da propriedade e leilão — outro caminho inteiro.
A segunda é a incorporação. Imóvel na planta não se rege pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, e sim pelas regras que a Lei do Distrato inseriu na Lei nº 4.591/1964, com percentuais e estrutura próprios. Quem está nessa situação encontra o desenho em desisti do imóvel na planta: quanto recebo de volta?, e o estado atual da discussão no Superior Tribunal de Justiça em Tema 1466 do STJ: o alcance real da suspensão.
São regimes que não se comunicam, e tratá-los como se fossem o mesmo produz conta errada dos dois lados.
Antes de assinar o distrato
O distrato proposto pelo loteador é um contrato, e o valor nele oferecido é uma proposta, não um cálculo oficial. Vale conferir três coisas antes de assinar: sobre qual base cada percentual foi aplicado, se a taxa de fruição foi cobrada em lote não edificado, e se a devolução está sendo parcelada.
O mesmo cuidado documental que se recomenda na compra vale na saída, e a leitura do contrato e da matrícula continua sendo o ponto de partida, como se vê em comprar imóvel com segurança: o que conferir antes de assinar.
Perguntas frequentes
Sobre o que incide o limite de 25%?
Sobre os valores pagos pelo comprador, e não sobre o valor do contrato. É diferente do limite de 10% do art. 32-A, II, que incide sobre o valor atualizado do contrato.
O limite de 25% vale sempre?
Vale na relação de consumo, que foi o recorte do REsp 2.106.548/SP. Fora dela, aplicam-se os descontos do art. 32-A como regra geral.
Posso ser cobrado por taxa de fruição de um terreno vazio?
O acórdão diz que não: em lote não edificado a resolução não gera enriquecimento do comprador nem empobrecimento do vendedor, e falta fundamento à cobrança.
O loteador pode devolver em doze parcelas, como está no contrato?
Na relação de consumo, não. O acórdão qualifica a restituição parcelada do §1º do art. 32-A como prática abusiva e determina a devolução imediata.
E se eu já paguei quase metade do lote?
O teto de 25% cresce junto com o que foi pago. Quando o pago alcança 40% do valor atualizado do contrato, os 25% do pago igualam os 10% do contrato, e a partir daí é o inciso II que passa a limitar — considerada apenas a cláusula penal.
Dívidas de IPTU e condomínio entram nos 25% ou vêm por fora?
É exatamente o ponto em que a Terceira Turma se dividiu. Prevaleceu, por maioria, a posição de que entram no teto; ficaram vencidos dois ministros que entendiam o contrário. A questão não está pacificada.
Meu contrato é de imóvel na planta, não de lote. Vale o mesmo?
Não. Incorporação e loteamento têm regimes distintos, com dispositivos e percentuais próprios.
Comprei o lote com alienação fiduciária. Muda alguma coisa?
Muda tudo. O §3º do art. 32-A afasta esse procedimento nos contratos sob alienação fiduciária, que seguem o rito da Lei nº 9.514/1997.
Leia também:
Comprar imóvel com segurança: o que conferir antes de assinar
Tema 1466 do STJ: o alcance real da suspensão
___________________
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
Contato: (51) 9 9533-5274 · schaan@schaanadvocacia.com
Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Publicado em 5 de setembro de 2026.
