Pode, mas não por arrependimento. A lei processual trata a arrematação como negócio acabado desde a assinatura do auto, e só admite a saída do arrematante em três hipóteses, todas ligadas a um defeito do próprio leilão — não a uma mudança de ideia.
Fora delas, a saída existe de fato, mas tem preço: perda da caução, exclusão do novo leilão daquele bem e, na arrematação parcelada, multa contratada em lei. Este texto faz parte do roteiro completo de comprar imóvel em leilão: o que conferir antes, durante e depois.
A regra: assinado o auto, não se desiste por arrependimento
O art. 903 do Código de Processo Civil estabelece que, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é “perfeita, acabada e irretratável”. A palavra final do trio é a que interessa aqui: irretratável significa que não se desfaz pela vontade de quem arrematou.
Essa firmeza não é rigor gratuito. Ela é o que faz o leilão funcionar: se o arrematante pudesse recuar livremente, o processo de execução ficaria refém de lances sem compromisso, e o executado seria o primeiro prejudicado pela demora.
As três hipóteses em que a lei devolve o depósito
O § 5º do art. 903 permite que o arrematante desista, “sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito”, em três situações. Vale reparar que em todas elas o problema está no leilão, e não no arrematante.
Ônus ou gravame que não estava no edital
A primeira hipótese é a mais usada. O arrematante desiste “se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital”.
São dois requisitos que costumam ser lidos pela metade. É preciso provar, não apenas alegar; e é preciso fazê-lo nos dez dias seguintes. A prova, no caso de imóvel, costuma ser a própria certidão de matrícula atualizada, confrontada com o edital.
O executado alegou vício antes da carta
A segunda hipótese ocorre quando, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alega alguma das situações do § 1º — invalidação por preço vil ou outro vício, ineficácia por falta das intimações do art. 804, ou resolução por falta de pagamento. Cada uma delas está destrinchada em anulação do leilão: o que diz a lei.
A lógica é de equilíbrio: se o próprio processo passou a discutir a validade daquela arrematação, não faz sentido prender a ela quem comprou.
Citação para a ação autônoma de invalidação
A terceira hipótese é a de quem, “uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo”, apresenta a desistência dentro do prazo de que dispõe para responder a essa ação.
É a válvula de escape de quem arrematou, já recebeu a carta, e se vê réu num processo que discute a validade do que comprou.
E se o arrematante simplesmente não pagar
Aqui está a correção mais importante em relação ao que se costuma dizer sobre o assunto. Não pagar não é uma quarta hipótese de desistência: é inadimplemento, com consequência própria.
O art. 897 é direto: se o arrematante ou seu fiador não pagar o preço no prazo estabelecido, o juiz impor-lhe-á, em favor do exequente, a perda da caução, “voltando os bens a novo leilão, do qual não serão admitidos a participar o arrematante e o fiador remissos”.
Duas precisões que valem contra a versão simplificada que circula. A perda é da caução, quando prestada, e o valor vai para o exequente. E o impedimento de participar é daquele novo leilão do mesmo bem — a lei não institui exclusão geral de leilões futuros.
Arrematação parcelada: multa de dez por cento e resolução
Quem arrematou em prestações, na forma do art. 895, tem regra adicional.
O § 4º prevê que, no caso de atraso no pagamento de qualquer das prestações, “incidirá multa de dez por cento sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas vincendas”. Não é multa sobre a parcela atrasada apenas: a base de cálculo soma o que venceu e o que ainda vai vencer.
E o § 5º dá ao exequente a escolha: o inadimplemento “autoriza o exequente a pedir a resolução da arrematação ou promover, em face do arrematante, a execução do valor devido”, devendo ambos os pedidos ser formulados nos autos da execução em que se deu a arrematação.
Ou seja: quem para de pagar não devolve simplesmente o bem. Pode ser executado pelo saldo, dentro do mesmo processo.
O risco de alegar vício que não existe
Existe a tentação de procurar um defeito qualquer para justificar a saída. A lei antecipou isso.
O § 6º do art. 903 considera ato atentatório à dignidade da justiça “a suscitação infundada de vício com o objetivo de ensejar a desistência do arrematante”, e prevê multa fixada pelo juiz, devida ao exequente, em montante não superior a vinte por cento do valor atualizado do bem, sem prejuízo da responsabilidade por perdas e danos.
Vinte por cento sobre o valor do bem costuma ser bem mais do que a caução que se pretendia recuperar.
Como não chegar à situação de querer desistir
Quase toda desistência nasce de uma conferência que não foi feita antes do lance.
A certidão de matrícula atualizada mostra os ônus reais; comparada com o edital, ela é ao mesmo tempo a prevenção e, se for o caso, a prova da primeira hipótese do § 5º. O exame dos autos mostra quem foi intimado e se há discussão pendente. E a leitura do edital contra a avaliação mostra se o preço mínimo faz sentido — assunto de leilão: 3 dicas sobre a avaliação.
A desistência é um remédio de prazo curto e uso restrito. A conferência prévia, descrita em segurança na compra particular e em leilão, é o que evita precisar dele.
Perguntas frequentes
Posso desistir porque mudei de ideia?
Não. A arrematação é irretratável desde a assinatura do auto. As três hipóteses do § 5º do art. 903 dependem de defeito do leilão, não de arrependimento.
Qual é o prazo para desistir por ônus não mencionado no edital?
Dez dias, contados na forma do § 5º, I, e com prova do ônus ou gravame — não basta a alegação.
Se eu não pagar, o que acontece?
Perde-se a caução em favor do exequente e o bem volta a novo leilão, do qual o arrematante e o fiador remissos não podem participar, conforme o art. 897.
Fico impedido de participar de outros leilões?
A lei impede a participação naquele novo leilão do mesmo bem. Não há, no art. 897, exclusão geral de leilões futuros.
Arrematei parcelado e atrasei uma parcela. Qual a multa?
Dez por cento sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas vincendas, nos termos do § 4º do art. 895. O exequente pode ainda pedir a resolução da arrematação ou executar o valor devido.
Alegar um vício para sair do negócio é seguro?
Não. A suscitação infundada de vício com esse objetivo é tratada como ato atentatório à dignidade da justiça, com multa de até vinte por cento do valor atualizado do bem.
Desistir do leilão pode dar processo criminal?
Desistir, não. O Código Penal pune, no art. 358, quem age contra o próprio leilão: “impedir, perturbar ou fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar concorrente ou licitante, por meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem”, com pena de detenção, de dois meses a um ano, ou multa, além da pena correspondente à violência.
São condutas de quem atrapalha ou frauda a hasta pública, e não de quem simplesmente não quer mais o bem. Quem desiste fora das hipóteses legais responde no campo civil e processual — perda da caução, multa da arrematação parcelada e, se tiver alegado vício infundado, a multa do § 6º do art. 903.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 29 de agosto de 2026.
