A comissão de corretagem se ganha com resultado, não com esforço. É essa a lógica que o Código Civil adota, e é dela que decorrem quase todas as respostas às discussões que aparecem depois: visitas que não deram em nada, negócio fechado direto entre as partes, corretor dispensado e venda concretizada semanas depois.
O que é o contrato de corretagem
O art. 722 do Código Civil define: “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.
Duas notas importam nessa definição. O corretor não é empregado nem mandatário: age com autonomia. E ele se obriga a obter um negócio, não a tentar obtê-lo.
O art. 723 acrescenta o dever de conduta: o corretor “é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”.
As três etapas da corretagem
A atividade se desenvolve em três momentos, e saber em qual deles o negócio parou resolve boa parte das dúvidas.
A primeira é a aproximação das partes. Começa com a oferta ou com a procura do imóvel, e é nela que o corretor apresenta o bem, acompanha visitas e conduz as primeiras tratativas. Nessa fase nada é devido: ainda que o corretor leve dezenas de interessados ao imóvel, isso por si só não gera remuneração, salvo se houver estipulação prévia em contrário.
A segunda é o fechamento do negócio — o acordo entre vendedor e comprador sobre preço e condições de pagamento. É aqui que nasce o direito à comissão.
A terceira é a execução, com a formalização e o cumprimento do que foi acordado.
A regra central: remuneração pelo resultado
O art. 725 do Código Civil é o dispositivo central: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
A segunda parte costuma passar despercebida e é decisiva. Obtido o resultado — as partes acordaram —, a comissão é devida mesmo que o negócio depois não se realize por arrependimento delas. O corretor cumpriu o que lhe cabia; o desfazimento posterior é problema entre as partes.
Fechamos direto, sem o corretor
O art. 726 trata dessa hipótese, e trata dos dois cenários.
Regra geral: “iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor”.
Exceção: “se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.
Três elementos merecem atenção nessa exceção. A exclusividade precisa ser ajustada por escrito. Havendo exclusividade, a comissão é integral mesmo sem a participação do corretor no fechamento. E existe uma válvula de escape para o cliente: a prova da inércia ou ociosidade do corretor afasta o direito.
Dispensei o corretor e o negócio saiu depois
É a situação que mais gera litígio, e o art. 727 a resolve.
Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente como fruto da mediação dele, a corretagem é devida. A mesma solução se aplica quando o negócio se realiza depois de decorrido o prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
O critério, portanto, é de causalidade: o negócio saiu por causa do trabalho dele? Se saiu, a comissão é devida, ainda que o contrato já tivesse terminado. E é por isso que registrar quem apresentou o comprador, e quando, costuma valer mais do que qualquer discussão posterior.
Mais de um corretor no mesmo negócio
O art. 728 estabelece que, concluído o negócio com a intermediação de mais de um corretor, “a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário”.
É regra supletiva: vale quando as partes não combinaram divisão diferente. Combinaram, prevalece o ajuste.
Quem paga, e quanto
O Código Civil não fixa percentual nem diz quem paga. Isso vem do contrato e do costume local, e é justamente por não estar na lei que precisa estar no papel.
Convém que o contrato de corretagem — ou a cláusula correspondente no contrato de compra e venda — diga com clareza: quem paga, qual o percentual ou valor, sobre que base incide, em que momento é devido e o que acontece se o negócio se desfizer.
Vale registrar ainda que o art. 729 do Código Civil ressalva que os preceitos sobre corretagem “não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial”.
A compra de imóvel na planta: o que decidiu o STJ
Na venda de unidade autônoma por incorporadora, a discussão é outra — e foi resolvida em recurso repetitivo.
No Tema 938, julgado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça em 24 de agosto de 2016, sob relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, com acórdão publicado em 6 de setembro de 2016, foram firmadas três teses.
A primeira fixa a “incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC)” — REsp n. 1.551.956/SP.
A segunda reconhece a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” — REsp n. 1.599.511/SP.
A terceira, que costuma ser esquecida, declara a “abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel”.
Ou seja: a corretagem pode ser transferida ao comprador, com informação prévia e destaque; a SATI, não.
Sobre o que significa essa informação prévia, o próprio relator do Tema 938 esclareceu, no REsp n. 1.747.307/SP, julgado pela Terceira Turma com acórdão publicado em 6 de setembro de 2018, que o que importa é “verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total”.
O tema chegou a ter proposta de revisão quanto ao prazo prescricional, instaurada em maio de 2021. Em março de 2023, porém, a Segunda Seção desafetou a proposta, e o Tema 938 consta hoje com situação de trânsito em julgado. Quem examina um contrato de imóvel na planta deve conferir o quadro-resumo à luz dessas teses — assunto de cuidados ao comprar um imóvel em construção.
Perguntas frequentes
O corretor mostrou o imóvel várias vezes e o negócio não saiu. Devo comissão?
Em regra, não. A remuneração é devida com o resultado, na forma do art. 725, e a fase de aproximação, por si só, não gera direito à comissão, salvo estipulação prévia.
Fechamos o negócio e depois desistimos. O corretor recebe?
Sim. O art. 725 é expresso: a remuneração é devida ainda que o negócio não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Encontrei o comprador sozinho. Preciso pagar?
Se o negócio foi iniciado e concluído diretamente entre as partes, o art. 726 diz que nenhuma remuneração é devida — salvo se houver corretagem com exclusividade ajustada por escrito.
O que é corretagem com exclusividade?
É o ajuste escrito pelo qual só aquele corretor pode intermediar o negócio. Nele, a comissão é integral mesmo que a venda se faça sem a participação dele, salvo prova de inércia ou ociosidade.
Dispensei o corretor e vendi para uma pessoa que ele havia apresentado.
Pelo art. 727, se o negócio se realizou como fruto da mediação dele, a comissão é devida, ainda que a dispensa tenha ocorrido antes ou que o prazo contratual já tivesse terminado.
Dois corretores participaram. Como se divide?
Em partes iguais, conforme o art. 728, salvo ajuste em contrário.
Comprei na planta e a corretagem foi cobrada à parte. Isso vale?
Pelo Tema 938 do STJ, a cláusula que transfere a comissão ao promitente-comprador é válida desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão. O que se examina é se a corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual para depois ser cobrada como acréscimo.
E a taxa SATI?
A terceira tese do Tema 938 declara abusiva a cobrança, pelo promitente-vendedor, do serviço de assessoria técnico-imobiliária vinculado à celebração da promessa de compra e venda.
Qual o prazo para pedir a devolução?
A primeira tese do Tema 938 fixa a prescrição trienal para a pretensão de restituição dos valores pagos a título de corretagem ou de SATI, com base no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil.
Qual é o percentual da comissão?
A lei não fixa. Depende do que foi contratado e do costume local, e é matéria que deve estar escrita no contrato, junto com quem paga e quando.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 29 de agosto de 2026.
