Antes de construir, semear ou plantar em terreno que não lhe pertence, vale saber o que o Código Civil determina. E o que ele determina surpreende quem imagina que a obra, por si só, gera direito sobre o terreno.
A presunção: a construção é do dono do terreno
O art. 1.253 estabelece o ponto de partida: “toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário”.
É presunção relativa — admite prova em contrário —, mas define quem tem o ônus de provar. Quem construiu e não é o dono precisa demonstrar que foi ele, com o quê e quando.
A regra: quem constrói em terreno alheio perde a construção
O art. 1.255 é direto: “aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização”.
A solução jurídica, portanto, não é a aquisição da propriedade do imóvel por quem construiu. É o contrário: o proprietário registral adquire a propriedade da construção, e a lei garante a quem edificou, em regra, apenas o direito à indenização — e ainda assim, somente se tiver agido de boa-fé.
Boa-fé e má-fé: o que muda
A distinção percorre todo o tema e decide o resultado.
Quem constrói de boa-fé — ignorando o vício da posse, acreditando estar em terreno próprio ou com autorização — tem direito à indenização, nos termos do art. 1.255.
Quem age de má-fé, sabendo que o terreno é alheio e que não tem título para ali edificar, perde a construção sem indenização, pela mesma regra.
No plano da posse, os arts. 1.219 e 1.220 completam o quadro. O possuidor de boa-fé “tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis”, pode levantar as voluptuárias se não lhe forem pagas e “poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis” — ou seja, pode permanecer no imóvel até ser pago. Ao possuidor de má-fé, o art. 1.220 ressarce somente as benfeitorias necessárias, sem direito de retenção e sem poder levantar as voluptuárias.
O direito de retenção é, na prática, a arma mais eficaz de quem construiu de boa-fé.
A exceção: a acessão invertida
Há uma hipótese em que quem construiu fica com o terreno, e não o contrário.
O parágrafo único do art. 1.255 dispõe: “se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo”.
São três requisitos cumulativos. A construção precisa exceder consideravelmente o valor do terreno — não basta valer mais. Quem construiu precisa ter agido de boa-fé. E a aquisição não é gratuita: depende do pagamento da indenização, fixada pelo juiz se as partes não acordarem.
É o instituto que a doutrina chama de acessão invertida, e é a razão de tantas situações de fato acabarem resolvidas com a transferência do terreno.
Quando os materiais são de outra pessoa
O Código trata também da hipótese em que quem constrói usa material que não é seu.
Pelo art. 1.254, quem edifica em terreno próprio com materiais alheios adquire a propriedade deles, mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos se agiu de má-fé.
Havendo má-fé de ambas as partes, o art. 1.256 dá o resultado: o proprietário adquire as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.
E o art. 1.257 estende a solução ao caso de os materiais não pertencerem a quem de boa-fé os empregou em solo alheio. O parágrafo único é o que salva o dono do material: ele “poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor”.
Quando a construção invade o terreno do vizinho
Essa é a variação mais comum na prática urbana, e a lei resolve por proporção.
Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte, o art. 1.258 dá ao construtor de boa-fé a propriedade da parte invadida, desde que o valor da construção exceda o dessa parte, respondendo por indenização que represente o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente. O parágrafo único trata do construtor de má-fé: pagando em décuplo as perdas e danos, também adquire a parte invadida, nas condições que o dispositivo estabelece.
Se a invasão excede a vigésima parte, o art. 1.259 separa os dois caminhos. Estando de boa-fé, o construtor adquire a propriedade da parte invadida e responde por perdas e danos que abranjam o valor acrescido à construção, o da área perdida e o da desvalorização do remanescente. Estando de má-fé, “é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro”.
O que isso significa na prática
Três consequências, para os dois lados.
Para quem construiu: a prova da boa-fé e a prova do valor da obra são o caso inteiro. Projeto, notas fiscais, fotos datadas, contrato ou autorização, ART do responsável técnico — reunir isso antes do conflito vale mais do que qualquer argumento depois.
Para o dono do terreno: a construção não é um presente. Conforme o caso, ele adquire a obra mas paga por ela; e, se a construção exceder consideravelmente o valor do terreno, pode acabar perdendo o próprio solo.
Para quem compra: um imóvel com construção erguida por terceiro carrega essa discussão junto. É pendência que a leitura da matrícula e a inspeção física revelam, como se vê em comprar imóvel com segurança: o que conferir antes de assinar.
Vale lembrar, por fim, que construção não averbada não aparece na matrícula — e isso tem efeitos próprios, tratados em documentação do imóvel em dia.
Perguntas frequentes
Construí na casa do terreno da minha família. Perco tudo?
Pela regra do art. 1.255, a construção passa ao proprietário do terreno, mas quem construiu de boa-fé tem direito a indenização. E, se a construção exceder consideravelmente o valor do terreno, o parágrafo único permite que quem edificou adquira o solo, pagando a indenização.
Posso ficar no imóvel até ser pago?
O possuidor de boa-fé tem direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis, na forma do art. 1.219. O possuidor de má-fé não tem esse direito, conforme o art. 1.220.
O que é acessão invertida?
É a hipótese do parágrafo único do art. 1.255: quem, de boa-fé, edifica construção que excede consideravelmente o valor do terreno adquire a propriedade do solo, mediante indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
Meu vizinho invadiu alguns centímetros do meu terreno.
Se a invasão não supera a vigésima parte do solo alheio, aplica-se o art. 1.258; se supera, o art. 1.259. Em ambos, a boa-fé ou má-fé do construtor muda o resultado — inclusive com obrigação de demolir, na hipótese de má-fé do art. 1.259.
Usei material de terceiro na obra. O que acontece?
Quem edifica em terreno próprio com materiais alheios adquire a propriedade deles, mas paga o valor e responde por perdas e danos se houve má-fé, conforme o art. 1.254. O dono do material pode cobrar do proprietário do solo quando não puder receber do construtor, na forma do parágrafo único do art. 1.257.
Como se prova a boa-fé?
Por elementos concretos: autorização de quem era o dono, contrato, documentos que mostrem a crença legítima de estar edificando em terreno próprio ou com permissão, e a cronologia dos fatos. É prova a ser reunida desde cedo.
Isso me dá direito de usucapião do terreno?
São institutos diferentes. A acessão trata da construção; a usucapião, da aquisição da propriedade pela posse com os requisitos legais, tema de usucapião extrajudicial. Um caso pode reunir elementos dos dois, e é a análise dos fatos que dirá qual caminho serve.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 29 de agosto de 2026.
