O imóvel que serve de residência à família não responde pelas dívidas dos seus proprietários. É a regra da Lei 8.009/1990, e ela vale em qualquer execução — civil, fiscal, previdenciária ou trabalhista. Um imóvel nessas condições não deveria ser penhorado e, por consequência, não deveria chegar a leilão.
A própria lei, porém, lista as situações em que a proteção não se aplica. Conhecê-las interessa aos dois lados: a quem mora no imóvel e teme perdê-lo, e a quem examina um edital e precisa saber se aquele lote vai gerar discussão. Este texto faz parte do roteiro completo de comprar imóvel em leilão: o que conferir antes, durante e depois.
A regra: o imóvel residencial não responde pela dívida
O art. 1º da Lei 8.009/1990 é o ponto de partida: “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei”.
E o art. 3º acrescenta que a impenhorabilidade “é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza”, ressalvadas as hipóteses que ele mesmo enumera.
Duas palavras do art. 1º costumam decidir os casos concretos: os proprietários precisam nele residir, e a proteção é do imóvel residencial. Não é a titularidade que gera a proteção, é a moradia.
O que a proteção alcança além do terreno e da casa
O parágrafo único do art. 1º amplia bastante o alcance: “a impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados”.
A condição final é a que se esquece: desde que quitados. Móvel financiado e ainda em pagamento não está protegido por esse dispositivo.
O que a proteção não alcança
O art. 2º exclui expressamente da impenhorabilidade “os veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos”.
O parágrafo único trata do imóvel locado: nesse caso, a impenhorabilidade aplica-se aos bens móveis quitados que guarneçam a residência e que sejam de propriedade do locatário.
As exceções: quando o imóvel pode ser penhorado e leiloado
O art. 3º lista as execuções contra as quais a impenhorabilidade não é oponível. Em resumo fiel ao texto legal:
O crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato (inciso II).
O crédito de pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida (inciso III, na redação da Lei 13.144/2015).
A cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar (inciso IV).
A execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar (inciso V).
O imóvel adquirido com produto de crime ou a execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens (inciso VI).
A obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação (inciso VII) — a hipótese que mais surpreende quem assina fiança para um parente sem se dar conta de que está oferecendo a própria casa.
O inciso I, que tratava dos créditos de trabalhadores da própria residência, foi revogado pela Lei Complementar 150/2015.
Um único imóvel, e qual deles
O art. 5º responde à dúvida de quem tem mais de um: “para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta lei, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente”.
E o parágrafo único resolve a escolha: havendo vários imóveis usados como residência, “a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado, para esse fim, no Registro de Imóveis e na forma do art. 70 do Código Civil”.
É mais um caso em que o registro decide o resultado — o mesmo raciocínio de quem não registra não é dono.
Quem se muda para imóvel mais valioso sabendo-se insolvente
O art. 4º fecha a porta à manobra: não se beneficia da lei “aquele que, sabendo-se insolvente, adquire de má-fé imóvel mais valioso para transferir a residência familiar, desfazendo-se ou não da moradia antiga”.
Nessa hipótese, o § 1º autoriza o juiz, na ação do credor, a transferir a impenhorabilidade para a moradia familiar anterior ou a anular a venda, liberando o imóvel mais valioso para execução.
Imóvel rural: a proteção é da sede de moradia
O § 2º do art. 4º trata do caso rural: quando a residência familiar se constitui em imóvel rural, “a impenhorabilidade restringir-se-á à sede de moradia, com os respectivos bens móveis”, e, nos casos do art. 5º, inciso XXVI, da Constituição, à área limitada como pequena propriedade rural.
A consequência prática é que a área excedente não fica protegida por esse dispositivo — ponto que costuma passar despercebido em execução contra produtor rural.
Há um segundo bem de família, o do Código Civil
Além da proteção automática da Lei 8.009/1990, existe o bem de família convencional, que nasce de ato de vontade. O art. 1.711 do Código Civil permite aos cônjuges, ou à entidade familiar, “mediante escritura pública ou testamento, destinar parte de seu patrimônio para instituir bem de família, desde que não ultrapasse um terço do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição, mantidas as regras sobre a impenhorabilidade do imóvel residencial estabelecida em lei especial”.
O efeito está no art. 1.715: “o bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio”. E o art. 1.716 fixa a duração da isenção: enquanto viver um dos cônjuges ou, na falta destes, até que os filhos completem a maioridade.
Duas diferenças práticas separam os dois regimes. A proteção da Lei 8.009 é automática e alcança dívidas anteriores e posteriores; a convencional depende de instituição formal e só alcança dívidas posteriores a ela. Para quem examina um edital, a instituição aparece na matrícula do imóvel.
O que isso significa para quem pretende arrematar
Um lote que aparenta ser a casa de moradia do executado merece leitura atenta antes do lance. Não porque a arrematação seja impossível — as exceções do art. 3º são reais e frequentes —, mas porque é preciso identificar qual exceção sustenta aquela penhora.
Se a execução é de IPTU, de cota de financiamento do próprio imóvel ou de hipoteca dada pelo casal, a penhora tem base legal expressa. Se a origem do crédito é outra e o imóvel é o único da família, a chance de discussão sobe — e discussão, num leilão, significa tempo e custo, ainda que a arrematação venha a prevalecer, como explica anulação do leilão: o que diz a lei.
A informação está nos autos, que são públicos: o título executivo diz de onde vem a dívida.
Perguntas frequentes
Meu único imóvel pode ser penhorado?
Em regra, não, se nele reside a família. A penhora só se sustenta se a dívida se enquadrar em uma das hipóteses do art. 3º da Lei 8.009/1990.
Meu único imóvel está alugado a terceiros. Perco a proteção?
Não necessariamente. A Súmula 486 do Superior Tribunal de Justiça assenta: “É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.”
O que se protege, portanto, é a função de moradia — inclusive quando ela é exercida de forma indireta, pela renda do aluguel. A condição está no próprio enunciado: a renda precisa ser revertida para a subsistência ou a moradia da família.
Fui fiador de um aluguel. Minha casa responde?
O inciso VII do art. 3º afasta a impenhorabilidade na obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. É a exceção que mais pega gente de surpresa.
Dívida de condomínio derruba a proteção?
O inciso IV do art. 3º afasta a impenhorabilidade na cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar. A lei não emprega a palavra condomínio, e o enquadramento das cotas condominiais nesse inciso é construção da jurisprudência — convém conferir o entendimento atual antes de contar com ele. Já no bem de família convencional o Código Civil é expresso: o art. 1.715 ressalva as dívidas provenientes de tributos relativos ao prédio ou de despesas de condomínio.
Tenho dois imóveis. Qual é o protegido?
O de menor valor, conforme o parágrafo único do art. 5º, salvo se outro tiver sido registrado para esse fim no Registro de Imóveis, na forma do art. 70 do Código Civil.
A proteção alcança os móveis de casa?
Alcança os equipamentos e móveis que guarnecem a casa, inclusive os de uso profissional, desde que quitados. Ficam de fora veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos.
Comprei uma casa maior quando já estava endividado. Isso é problema?
Pode ser. O art. 4º exclui do benefício quem, sabendo-se insolvente, adquire de má-fé imóvel mais valioso para transferir a residência familiar, e permite ao juiz transferir a impenhorabilidade para a moradia anterior ou anular a venda.
Arrematei um imóvel e o executado alega bem de família. E agora?
A alegação será examinada no processo. Vale lembrar a regra do art. 903 do CPC: assinado o auto, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que os embargos venham a ser julgados procedentes, assegurada a reparação dos prejuízos.
Leia também:
Anulação do leilão: quando a arrematação pode ser desfeita
Segurança na compra particular e em leilão
___________________
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
Contato: (51) 9 9533-5274 · schaan@schaanadvocacia.com
Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 29 de agosto de 2026.
