Comprar de um particular e arrematar em leilão são operações com riscos de naturezas diferentes, e é isso que costuma se perder nas listas genéricas de cuidados.
Na compra particular, o risco é o que não se sabe: um credor que ninguém viu, uma ação em curso, uma dívida que ainda vai alcançar o imóvel. No leilão, o problema já existe e é conhecido — o imóvel está ali justamente porque alguém não pagou. A pergunta muda de “há problema?” para “qual é o tamanho dele e ele alcança quem compra?”.
Este texto faz parte do roteiro completo de comprar imóvel em leilão: o que conferir antes, durante e depois e conversa com comprar imóvel com segurança: o que conferir antes de assinar.
Dois riscos de naturezas diferentes
Seja qual for a modalidade, o comprador precisa se cercar de todos os cuidados possíveis. O que muda é onde a investigação precisa apertar.
Na compra entre particulares, investiga-se o vendedor tanto quanto o imóvel: a situação patrimonial de quem vende é que determina se aquela venda pode vir a ser atacada. No leilão, investiga-se o processo: quem foi intimado, o que foi penhorado, que ônus estão averbados e o que o edital declara.
Na compra entre particulares: o que as certidões procuram
Recomenda-se buscar essa certificação, no mínimo, por meio das certidões do imóvel e do vendedor. O objetivo principal é verificar a idoneidade moral e financeira do vendedor e a sua situação patrimonial, para evitar que o comprador se envolva em fraude praticada pelo proprietário registral.
Fraude contra credores e fraude à execução
São duas figuras distintas, e a diferença importa ao comprador.
A fraude à execução tem tratamento no art. 792 do Código de Processo Civil, que considera em fraude à execução a alienação ou a oneração de bem quando pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória averbada no registro; quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução na forma do art. 828; quando houver averbação de hipoteca judiciária ou outro ato de constrição do processo em que se alega a fraude; quando, ao tempo da alienação, já tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência; e nos demais casos expressos em lei.
O § 1º define o efeito: “a alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente”. Ineficaz, não nula — o negócio existe, mas não vale contra aquele credor, que pode alcançar o bem nas mãos do comprador.
O que a lei exige de quem compra
O art. 828 explica de onde vem boa parte dessas averbações: o exequente pode obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, “para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade”. E o § 4º é categórico: “presume-se em fraude à execução a alienação ou a oneração de bens efetuada após a averbação”.
Ou seja: a matrícula é o lugar onde essa informação deve aparecer, e ler a matrícula atualizada é a defesa mais simples que existe.
Vale ainda registrar o § 2º do art. 792, que trata do bem não sujeito a registro: nesse caso, “o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem”. É a própria lei dizendo quais certidões se espera que o comprador tenha pedido.
E o § 4º assegura que, antes de declarar a fraude à execução, o juiz intimará o terceiro adquirente, que poderá opor embargos de terceiro no prazo de quinze dias.
Na compra em leilão: o problema já existe e tem tamanho
Quando se trata de leilão, é preciso ter em mente que os problemas já existem. Não é à toa que o imóvel está indo a hasta pública: o proprietário está prestes a perdê-lo, muito provavelmente porque não vem honrando compromissos perante mais de um credor.
O importante, aqui, é fazer uma boa investigação para saber quais são esses problemas e se eles têm potencial para atingir a arrematação.
O que se investiga antes do lance
A matrícula atualizada mostra os ônus reais e as averbações de penhora. O edital deve declarar a existência de ônus, recurso ou processo pendente. Os autos mostram quem foi intimado — e a falta de intimação de quem tinha direito a ela é a causa mais comum de discussão sobre a validade do leilão, como se vê em anulação do leilão: o que diz a lei.
Convém verificar também o que exatamente está sendo alienado: em alguns editais, o que vai a leilão não é o imóvel, mas os direitos do devedor sobre ele.
O que o leilão oferece que a compra particular não oferece
Há uma vantagem estrutural que costuma passar despercebida: a arrematação nasce com uma proteção legal que a compra particular não tem.
O art. 903 do Código de Processo Civil estabelece que, assinado o auto, a arrematação é perfeita, acabada e irretratável, ainda que os embargos do executado ou a ação autônoma venham a ser julgados procedentes, assegurada a reparação dos prejuízos. Na compra particular, ao contrário, uma fraude reconhecida torna a alienação ineficaz perante o credor, e o comprador discute a perda do bem.
Some-se a isso que o processo é público: quem quer arrematar pode ler tudo antes, o que não acontece com a vida financeira de um vendedor particular.
O que a compra particular oferece que o leilão não oferece
A contrapartida é igualmente concreta. Na compra particular há vistoria do imóvel, negociação de preço e prazo, escolha do momento e possibilidade de exigir do vendedor a regularização prévia do que estiver pendente.
No leilão, o bem é adquirido no estado em que se encontra, muitas vezes sem vistoria interna, e o custo de desocupação, quando o imóvel está ocupado, corre por conta de quem arremata.
A conferência que serve às duas
Independentemente da modalidade, três documentos respondem ao essencial: a certidão de matrícula atualizada, as certidões pessoais de quem transfere o bem e — no leilão — os autos do processo, com o edital, o laudo de avaliação e o termo de penhora.
O que muda é o peso de cada um. Na compra particular, as certidões do vendedor mandam. No leilão, o processo manda.
Perguntas frequentes
Comprar em leilão é mais arriscado que comprar de particular?
São riscos diferentes. No leilão, os problemas são conhecidos e podem ser lidos nos autos, e a arrematação tem a proteção do art. 903 do CPC. Na compra particular, o risco está no que não se conhece sobre o vendedor.
O que é fraude à execução?
A alienação ou oneração de bem nas hipóteses do art. 792 do CPC. O efeito, pelo § 1º, é a ineficácia em relação ao exequente: o negócio existe, mas não vale contra aquele credor.
Como eu descubro se há execução contra o vendedor?
A averbação prevista no art. 828 deve aparecer na matrícula do imóvel, e as certidões pessoais do vendedor completam o quadro. A matrícula atualizada é o primeiro documento a pedir.
Se a penhora não estava averbada, eu perco o imóvel?
A ausência de averbação é elemento central da discussão, e a lei protege o adquirente de boa-fé em várias das hipóteses. Antes de declarar a fraude, o juiz intimará o terceiro adquirente, que pode opor embargos de terceiro em quinze dias, conforme o § 4º do art. 792.
Quais certidões a lei espera que o comprador tenha pedido?
Para o bem não sujeito a registro, o § 2º do art. 792 fala em certidões obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem. Para imóvel, a matrícula atualizada é o documento central, por ser onde as averbações aparecem.
Vale a pena comprar imóvel ocupado em leilão?
Depende do desconto e do custo de desocupação, que é do arrematante. O ponto está tratado em detalhe no texto sobre imóvel alugado arrematado.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 29 de agosto de 2026.
