Todo imóvel penhorado é avaliado antes de ir a leilão, e é esse valor que aparece no edital. Ele serve de referência para o lance mínimo e para a discussão sobre preço vil — mas não é uma garantia de que o imóvel valha aquilo.
A avaliação é um ato do processo, feito com os meios e no tempo do processo. Saber como ela é produzida, o que a lei exige que conste dela e em que casos pode ser refeita é o que permite ler o número do edital com a desconfiança certa. Este texto faz parte do roteiro completo de comprar imóvel em leilão: o que conferir antes, durante e depois.
Quem avalia, e como
O art. 870 do Código de Processo Civil estabelece que “a avaliação será feita pelo oficial de justiça”. Só quando forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução comportar é que o juiz nomeará avaliador, fixando prazo não superior a dez dias para a entrega do laudo.
Vale reter isso: quem avalia é o oficial de justiça, não um perito de engenharia. É um profissional do processo cumprindo uma diligência, muitas vezes sem acesso ao interior do imóvel.
O que o laudo tem de especificar
O art. 872 exige que a avaliação, feita por oficial de justiça ou por avaliador, especifique “os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram” e “o valor dos bens”.
São dois itens, e o primeiro costuma ser o mais revelador. Um laudo que descreve o estado do imóvel em uma linha genérica está dizendo, sem dizer, que a vistoria foi superficial ou externa. Isso não invalida a avaliação, mas informa o quanto ela pode ser confiada.
Quando a lei dispensa a avaliação
O art. 871 lista as hipóteses em que não se procede à avaliação: quando uma das partes aceita a estimativa feita pela outra; quando se trata de títulos ou mercadorias com cotação em bolsa; quando se trata de títulos da dívida pública, ações e títulos de crédito negociáveis em bolsa; e quando se trata de veículos automotores ou de outros bens cujo preço médio de mercado possa ser conhecido por pesquisas de órgãos oficiais ou anúncios de venda, caso em que cabe a quem fizer a nomeação comprovar a cotação.
O parágrafo único guarda uma válvula: na hipótese do inciso I — a estimativa aceita pela outra parte —, a avaliação poderá ser realizada quando houver fundada dúvida do juiz quanto ao real valor do bem.
Primeira conferência: a avaliação pode estar velha
Nem sempre a avaliação é feita de forma minuciosa, e nem sempre está atualizada. Entre a penhora e o leilão pode ter passado bastante tempo, e o mercado imobiliário não fica parado esperando o processo.
Por isso, não se limite ao número do edital. Busque mais informações. E não esqueça a liquidez — a velocidade e a facilidade com que o imóvel pode ser convertido em dinheiro —, que é fator decisivo na aquisição de qualquer imóvel como investimento e que nenhuma avaliação judicial mede.
Segunda conferência: preço anunciado não é preço pago
Dos vários métodos existentes para avaliar um imóvel, o comparativo direto é o mais utilizado: compara-se o bem com outros semelhantes na mesma região.
Acontece que existe uma grande diferença entre preço anunciado e preço pago. Além de pesquisar nos sites de venda, procure saber por quais valores os imóveis similares são efetivamente vendidos. E mais: o método comparativo só é realmente efetivo quando a comparação abrange um número considerável de imóveis — dois ou três anúncios não formam parâmetro.
Terceira conferência: o estado do imóvel sem poder entrar nele
Nem sempre é possível vistoriar o imóvel que vai a leilão para aferir seu estado de conservação. Ainda assim, outros elementos podem ser observados: a idade da construção, a conservação da fachada e das áreas comuns, o padrão do prédio e da vizinhança, a existência de obras aparentes.
A ocupação também é informação de valor. Imóvel ocupado tem um custo de desocupação que a avaliação não desconta, e esse custo é do arrematante — assunto tratado em arrematei um imóvel que está alugado.
Quando cabe pedir nova avaliação
O art. 873 admite nova avaliação em três hipóteses: quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; quando se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; e quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.
A segunda hipótese é a que mais interessa a quem acompanha execuções longas: a passagem do tempo, com a variação do mercado, é fundamento legal expresso para refazer a avaliação. Quem é parte no processo pode requerer; quem é apenas interessado em arrematar, não — mas pode calcular o próprio lance sabendo que o número do edital pode não representar mais o valor do bem.
Depois da avaliação, o art. 874 ainda permite ao juiz, a requerimento do interessado e ouvida a parte contrária, reduzir a penhora aos bens suficientes ou transferi-la, se o valor penhorado for consideravelmente superior ao crédito, e ampliá-la ou transferi-la para bens mais valiosos, se for inferior.
Avaliação, preço mínimo e preço vil
A avaliação não interessa apenas como estimativa: ela é a base de um limite legal.
O art. 891 determina que não será aceito lance que ofereça preço vil, e o parágrafo único define: “considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação”.
O edital, por sua vez, deve trazer, na forma do art. 886, inciso II, “o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado”.
Daí a conta que organiza a análise: se há preço mínimo fixado, é ele o piso; não havendo, o piso é metade da avaliação. E se a avaliação estiver alta demais, o piso sobe junto — o que afasta interessados e explica por que certos lotes não recebem lance nenhum. As consequências de um lance abaixo do piso estão em anulação do leilão: o que diz a lei.
O imóvel que admite divisão
Há uma regra pouco lembrada e que aparece justamente na avaliação. O § 1º do art. 872 determina que, quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. Realizada a avaliação e apresentada a proposta, as partes são ouvidas em cinco dias.
É o mesmo raciocínio do art. 894, que permite ao juiz, a requerimento do executado, ordenar a alienação de parte do imóvel, desde que suficiente para pagar o exequente e as despesas da execução. Para quem examina o edital, a pergunta que decorre daí é simples: está sendo vendido o imóvel inteiro ou uma parte dele? A resposta muda a avaliação, o lance e o que se recebe.
Perguntas frequentes
Quem faz a avaliação do imóvel que vai a leilão?
O oficial de justiça, conforme o art. 870. Só se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução comportar é que o juiz nomeia avaliador, com prazo de até dez dias para o laudo.
A avaliação garante que o imóvel vale aquilo?
Não. É uma estimativa produzida no processo, muitas vezes sem vistoria interna, e pode estar desatualizada. Serve de base legal para o preço mínimo e para o conceito de preço vil, não de garantia de valor de mercado.
Posso pedir nova avaliação?
As hipóteses do art. 873 — erro ou dolo, alteração posterior do valor do bem e fundada dúvida do juiz — são requeridas pelas partes do processo. O interessado em arrematar, que não é parte, não tem essa via.
O que é preço vil?
O preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz e constante do edital ou, não havendo mínimo, o inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação, conforme o parágrafo único do art. 891.
O edital precisa informar o valor da avaliação?
Sim. O art. 886, inciso II, exige que o edital traga o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro.
E se o imóvel puder ser dividido?
A avaliação deve ser feita em partes, com memorial descritivo dos desmembramentos possíveis, na forma do § 1º do art. 872, e o art. 894 permite a alienação apenas da parte suficiente para pagar a dívida e as despesas.
Vale a pena contratar avaliação particular antes do lance?
É uma decisão de custo e risco de cada operação. O que a lei assegura ao interessado é o acesso ao laudo e ao processo, que são públicos: a leitura do laudo mostra se houve vistoria interna e o quanto a estimativa foi detalhada.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 29 de agosto de 2026.
