Quem arremata um imóvel alugado pode, em regra, pôr fim à locação. O art. 8º da Lei 8.245/1991 dá ao adquirente o direito de denunciar o contrato, concedendo ao inquilino noventa dias para desocupar. A exceção é estreita e depende de um requisito que fica registrado na matrícula.
O ponto que decide o caso, portanto, não está no contrato de locação que o inquilino mostra: está na matrícula do imóvel, que qualquer interessado pode ler antes do leilão. Este texto faz parte do roteiro completo de comprar imóvel em leilão: o que conferir antes, durante e depois.
A regra: o arrematante pode denunciar a locação
A lei é direta. O art. 8º da Lei 8.245/1991 estabelece que, “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.
A arrematação em leilão judicial é uma forma de alienação, e o arrematante é adquirente para esse efeito. A locação, portanto, não é oponível a ele pelo simples fato de existir e de ser anterior.
A exceção: cláusula de vigência averbada na matrícula
A parte final do artigo cria a única hipótese em que o contrato prende o arrematante. E ela exige três coisas ao mesmo tempo.
Os três requisitos, que são cumulativos
O primeiro é que a locação seja por tempo determinado. Contrato por prazo indeterminado não atende ao dispositivo.
O segundo é que o contrato contenha cláusula de vigência em caso de alienação — a cláusula pela qual o locador se obriga a fazer o adquirente respeitar a locação até o termo final.
O terceiro é que o contrato esteja averbado junto à matrícula do imóvel. Não basta existir e não basta ter firma reconhecida: tem de estar no Registro de Imóveis, como em tantas outras situações em que quem não registra não é dono.
Faltando qualquer um dos três, volta a valer a regra: o arrematante denuncia e o inquilino desocupa em noventa dias.
Noventa dias contados de quando
O § 2º do mesmo artigo fixa o momento. A denúncia “deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação”.
São, então, dois prazos que não se confundem e que o arrematante desatento mistura: noventa dias para exercer a denúncia, contados do registro; e noventa dias para o inquilino desocupar, contados da denúncia. Quem deixa passar o primeiro prazo sem se manifestar tem contra si a presunção legal de que concordou em manter a locação.
O inquilino não tem preferência quando a venda é judicial
Nas vendas comuns, o inquilino tem direito de preferência: precisa ser comunicado e pode igualar a oferta. Esse direito não se aplica aqui.
O art. 32 da Lei 8.245/1991 é expresso: “o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação”.
A alegação de que o inquilino deveria ter sido notificado da venda para exercer preferência, comum na prática, não encontra apoio na lei quando a alienação decorre de decisão judicial.
Do lado do inquilino: o que ele conserva
Perder a preferência e receber a denúncia não deixa o inquilino sem nada.
Ele conserva o prazo de noventa dias para desocupar, que é prazo legal e não favor do arrematante. Conserva o direito de discutir, contra o antigo locador, as perdas que a interrupção do contrato lhe causar, nos termos do que o contrato previr. E conserva a caução ou o depósito que tenha prestado, cuja devolução se resolve na relação com o locador original, não com o arrematante.
Vale ainda o registro de que a denúncia é um direito do adquirente, não um dever. Nada impede que arrematante e inquilino mantenham a locação de comum acordo, em novas bases — situação frequente quando o imóvel foi comprado como investimento. As regras gerais de prazo e retomada estão em contratos de locação: prazos e retomada.
A quem pertence o aluguel depois da arrematação
O aluguel acompanha a titularidade. Os valores vencidos antes da transferência pertencem ao antigo proprietário; os posteriores, a quem passou a ser titular.
Na prática, o ponto que gera atrito é o intervalo entre a assinatura do auto de arrematação e a expedição da carta, e o momento em que o inquilino é comunicado de para quem deve pagar. Comunicação escrita ao inquilino, logo que expedida a carta, evita a discussão sobre pagamento feito de boa-fé a quem já não era dono.
Leilão extrajudicial de banco é outro regime
Se o imóvel foi a leilão porque o financiamento com alienação fiduciária não foi pago, a moldura legal muda. O caminho não é o do Código de Processo Civil, e sim o da Lei 9.514/1997.
Nesse regime, o art. 30 assegura ao adquirente do imóvel por força do leilão a reintegração na posse, concedida liminarmente, para desocupação no prazo de sessenta dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em nome do credor, na forma do art. 26 da mesma lei.
O parágrafo único do art. 32 da Lei 8.245/1991 também trata dessa hipótese: nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, a preferência do inquilino não alcança os casos de constituição de propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, “devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica”.
A leitura é útil ao arrematante e também ao inquilino: a exigência de cláusula específica e graficamente destacada é requisito, e a sua ausência é ponto a examinar. Quando o que vai a leilão não é o imóvel, mas os direitos do devedor sobre ele, a análise muda outra vez.
O que conferir antes de dar o lance num imóvel ocupado
Antes do lance, três leituras resolvem quase todas as dúvidas.
A matrícula, para saber se há contrato de locação averbado e se ele traz cláusula de vigência. O edital, que deve mencionar a existência de ônus e a situação de ocupação do bem. E o próprio processo, para conferir se o ocupante foi tratado como tal e o que consta a respeito da posse — o mesmo cuidado descrito em comprar de particular ou em leilão: onde está o risco em cada caso.
Imóvel ocupado costuma custar menos, e a diferença de preço é a medida do tempo e do custo de desocupar. Esse cálculo é parte do lance, não uma preocupação para depois.
Perguntas frequentes
Quanto tempo o inquilino tem para sair?
Noventa dias contados da denúncia feita pelo arrematante, conforme o art. 8º da Lei 8.245/1991. O prazo é legal e não depende de negociação.
E se o contrato de locação estiver registrado?
Averbação na matrícula é um dos três requisitos da exceção, mas não basta sozinha: a locação também precisa ser por prazo determinado e o contrato precisa conter cláusula de vigência em caso de alienação. Presentes os três, o arrematante respeita o contrato até o fim do prazo.
O inquilino podia ter comprado o imóvel antes do leilão?
Não por direito de preferência. O art. 32 afasta a preferência nos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial. Nada impede, porém, que o inquilino participe do leilão como qualquer interessado.
Quem recebe o aluguel depois que eu arremato?
Os aluguéis vencidos após a transferência da titularidade pertencem ao novo titular. Convém comunicar o inquilino por escrito assim que expedida a carta de arrematação.
O imóvel estava alugado e isso não constava do edital. Muda alguma coisa?
O art. 886, VI, do Código de Processo Civil exige que o edital mencione a existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre o bem. A omissão relevante tem consequência prevista no art. 903, § 5º, I, que permite ao arrematante desistir se provar, nos dez dias seguintes, a existência de ônus ou gravame não mencionado no edital.
Se o leilão foi do banco, e não judicial, muda o prazo?
Muda o regime. Na alienação fiduciária, o art. 30 da Lei 9.514/1997 trata de reintegração de posse concedida liminarmente, com desocupação em sessenta dias, comprovada a consolidação da propriedade.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 29 de agosto de 2026.
