A carta de arrematação é o título que o arrematante leva ao Registro de Imóveis. No Rio Grande do Sul, desde julho de 2025, o que ela precisa carregar mudou em dois pontos: o cancelamento das penhoras e indisponibilidades de outros processos passou a depender de ordem expressa do juízo, e os emolumentos desse cancelamento passaram a ser cobrados do interessado, salvo determinação no título de que o ato se faça sem ônus ao arrematante.
A consequência é uma só: o momento de cuidar disso é o requerimento de expedição da carta, não a nota devolutiva do registrador. Este texto percorre o que o CPC exige da carta, o que a Consolidação Normativa Notarial e Registral (CNNR) do Rio Grande do Sul passou a exigir do juízo, e os pedidos que evitam a devolução do título.
A carta é o título; o registro é que transfere
A arrematação se aperfeiçoa com o auto. Pelo art. 903 do CPC, “assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável”. Passados os dez dias do § 2º sem alegação de invalidade, ineficácia ou resolução, “será expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou mandado de imissão na posse” (§ 3º).
A expedição tem pressupostos próprios. Pelo art. 901, § 1º, a carta “será expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante, bem como realizado o pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução”. E o § 2º fixa o conteúdo: “A carta de arrematação conterá a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros, a cópia do auto de arrematação e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da indicação da existência de eventual ônus real ou gravame.”
A propriedade, porém, só passa ao arrematante com o registro. O art. 1.245 do Código Civil dispõe que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”, e a Lei 6.015/1973 lista entre os atos de registro, no art. 167, I, 26, o “da arrematação e da adjudicação em hasta pública”. Entre o auto e a matrícula há um título que precisa passar pela qualificação do registrador — e é nela que a norma estadual entra.
O que mudou no RS em 2025: o dever passou da carta para o juízo
Até o Provimento 24/2025 da Corregedoria-Geral da Justiça do RS, o art. 538 da CNNR tratava do assunto como requisito do título: era “requisito para registro da carta de arrematação que esta contenha menção expressa sobre a manutenção ou o cancelamento de toda e qualquer restrição judicial, ônus ou gravames constantes da matrícula”. Faltando a menção, o registrador devolvia a carta.
A redação atual desloca o dever para o juízo e amplia o alcance. Pelo art. 538, “no caso de arrematação, alienação ou adjudicação, a autoridade judicial que determinou tais medidas deverá, expressamente, prever o cancelamento das demais constrições oriundas de outros processos, inclusas nestas as indisponibilidades”.
Três coisas estão nessa frase. A primeira é o sujeito: quem deve prever o cancelamento é o juízo que determinou a expropriação, e não o registrador nem o arrematante. A segunda é o objeto: as constrições de outros processos — penhoras, arrestos e sequestros lançados por juízos diferentes daquele em que o bem foi vendido. A terceira é a inclusão expressa das indisponibilidades, que antes tinham tratamento próprio e agora entram no mesmo comando.
O que a norma não faz é dispensar o pedido. O juízo deve prever o cancelamento, mas é o advogado que apresenta a minuta, indica cada constrição pela matrícula e pede a ordem. Na prática, uma carta expedida sem esse comando chega ao Registro de Imóveis com as penhoras dos outros processos intactas, e o arrematante recebe um imóvel formalmente onerado por dívidas que não são suas.
Quem paga o cancelamento: a inversão do art. 540
A segunda alteração é de custo, e inverteu a regra. O texto anterior do art. 540 dizia que eram “inexequíveis emolumentos do terceiro arrematante pelo ato de cancelamento da penhora, assim como pelo cancelamento de eventuais averbações ou registros anteriores à data da arrematação judicial, desde que determinados no título”. A gratuidade para o arrematante era a regra, e a exceção — o parágrafo único antigo — alcançava o credor que arrematava e o caso em que o edital previsse a responsabilidade do arrematante.
A redação vigente diz o contrário: “Os emolumentos devidos pelo ato de cancelamento da penhora, assim como pelo cancelamento de eventuais averbações ou registros anteriores à data da arrematação judicial serão arcados pelo interessado.” E o parágrafo único cria a exceção: “Se no título ou ordem judicial houver determinação para que o cancelamento previsto no caput seja feito sem ônus ao arrematante, o Registrador deverá lançar emolumentos pelo código PEPO, remetendo a conta para cobrança junto ao processo originário da ordem.”
O interessado é qualquer pessoa, física ou jurídica, com legítimo interesse econômico ou jurídico na liberação do imóvel — em regra o arrematante, que apresenta o título e precisa da matrícula limpa. O que o texto define com clareza é a via de escape: a determinação, no título ou na ordem judicial, de que o cancelamento se faça sem ônus ao arrematante. Havendo essa determinação, o registrador lança os emolumentos pelo código PEPO — o selo de pagamento postergado, o mesmo que a CNNR usa quando a averbação premonitória entra sem emolumentos adiantados — e remete a conta ao processo de origem. Não havendo, a conta é do interessado — do arrematante.
O custo é fixo por ato, não proporcional à dívida. O cancelamento de penhora, arresto ou sequestro é averbação de baixa de ônus, cobrada pela tabela de emolumentos do RS como ato sem valor declarado — pelo item 2 do Registro de Imóveis, “50% dos emolumentos previstos no item 1” —, sem percentual sobre o valor do processo de origem. O que pesa é a multiplicação: cada constrição de outro processo é um ato. Um imóvel com três penhoras alheias e uma indisponibilidade rende quatro cancelamentos, e a soma vai para quem não pediu a ordem.
Os pedidos que vão no requerimento de expedição
Tudo isso converge para uma peça curta, apresentada depois de esgotado o prazo do art. 903, § 2º, e antes de a secretaria minutar a carta. O requerimento pede a expedição e enumera o que a carta deve conter.
A relação das constrições, uma a uma. Não basta pedir “o cancelamento dos ônus”. A certidão atualizada da matrícula é o roteiro: cada penhora, arresto, sequestro ou indisponibilidade de outro processo aparece com o número da averbação, o juízo de origem e o processo. O pedido reproduz essa relação e requer que a carta preveja expressamente o cancelamento de cada uma, nos termos do art. 538 da CNNR. Uma constrição omitida é uma constrição que fica.
A determinação de que o cancelamento se faça sem ônus ao arrematante. É o pedido que o parágrafo único do art. 540 exige para que o registrador lance o selo PEPO e remeta a conta ao processo. Sem ele, o caput se aplica e o interessado paga. O fundamento é o próprio parágrafo único — a norma condiciona a gratuidade à determinação judicial, e determinação judicial se obtém pedindo.
A indicação dos ônus reais e gravames. O art. 901, § 2º, do CPC exige na carta “a indicação da existência de eventual ônus real ou gravame”. A hipoteca se extingue “pela arrematação ou adjudicação” (Código Civil, art. 1.499, VI), desde que o credor hipotecário tenha sido notificado ou seja parte na execução (art. 1.501); servidão, usufruto e outros direitos reais de gozo, em regra, acompanham o imóvel. A carta que separa o que se cancela do que se mantém é a que o registrador qualifica sem devolver.
A prova do imposto de transmissão. A mesma norma pede “a prova de pagamento do imposto de transmissão”. Sem a guia quitada do ITBI, a carta não sai; com a guia, mas sem a sua cópia no corpo da carta, o registrador a exigirá no balcão.
O mandado de imissão na posse. O art. 903, § 3º, manda expedir a carta “e, conforme o caso, a ordem de entrega ou mandado de imissão na posse”. O pedido conjunto evita uma segunda ida ao juízo, e, se o imóvel está ocupado por inquilino, a situação da locação merece ser exposta desde logo — o tema tem tratamento próprio em arrematei um imóvel alugado.
A sub-rogação dos créditos no preço. Pelo art. 908, § 1º, do CPC, “no caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência”. A menção expressa na carta documenta, para o registrador e para os credores dos outros processos, que a garantia deles migrou para o depósito e que o cancelamento não os prejudica.
O título anterior, quando o imóvel não está no nome do executado. O art. 539 da CNNR exige, nesse caso, “a apresentação do título anterior, observados os princípios da disponibilidade e da continuidade, ressalvado comando judicial expresso em contrário”. Se a cadeia dominial tem um elo faltante — o executado comprou e não registrou —, o requerimento pede ao juízo o comando que dispensa a exigência, ou providencia o registro do título intermediário antes de apresentar a carta.
Indisponibilidade: o cancelamento vai pela CNIB
A ordem de cancelar a indisponibilidade tem canal próprio. Pelo art. 805 da CNNR, na redação do mesmo Provimento 24/2025, “todas as ordens de indisponibilidade e de cancelamento determinadas por magistrados ou por autoridades administrativas autorizadas em lei deverão ser encaminhadas aos oficiais de registro de imóveis, exclusivamente, por intermédio da CNIB ou plataforma que a suceder, vedada a utilização de quaisquer outros meios, tais como mandados, ofícios, malotes digitais e mensagens eletrônicas”.
A menção na carta, portanto, não basta por si. O juízo da execução prevê o cancelamento no título, como manda o art. 538, e lança a ordem na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens; o registrador cumpre a ordem que chega pela plataforma. Quando a indisponibilidade foi decretada por outro juízo, o registrador pode exigir que a ordem de cancelamento provenha da autoridade que a decretou, ou que o juízo da execução a comunique. O requerimento antecipa isso: pede que o juízo determine o cancelamento e o encaminhe pela CNIB, e, se for o caso, oficie ao juízo de origem. A pesquisa que revela onde a indisponibilidade nasceu está descrita em o que a pesquisa de bens não responde.
Quando o registrador devolve a carta: o aditamento
A carta que chega ao Registro de Imóveis sem a previsão do art. 538 recebe nota devolutiva. A qualificação registral não tem margem para suprir a omissão do juízo: o registrador não cancela penhora de outro processo por conta própria, e o art. 250, I, da Lei 6.015/1973 condiciona o cancelamento ao “cumprimento de decisão judicial transitada em julgado”, ou, no inciso III, ao “requerimento do interessado, instruído com documento hábil” — documento que, aqui, é a ordem do juízo.
O caminho é voltar ao juízo da execução e pedir o aditamento da carta, com a relação das constrições e a determinação de cancelamento sem ônus. Não se trata de rediscutir a arrematação, que está perfeita e acabada desde o auto (art. 903), nem de reabrir o prazo do § 2º. É complementação do título, e o juízo que o expediu é o competente para completá-lo. O tempo perdido é o da nova conclusão, o da nova expedição e o da nova prenotação — a anterior caduca.
Se a devolução se funda em vício da própria arrematação — preço vil, falta de intimação de credor com garantia real, ineficácia do art. 804 —, a questão é outra e está tratada em anulação do leilão: quando a arrematação pode ser desfeita.
Adjudicação: as mesmas cautelas
O art. 538 fala em “arrematação, alienação ou adjudicação”, e o credor que adjudica está na mesma posição do arrematante quanto às constrições dos outros processos. Pelo art. 877, § 1º, do CPC, a adjudicação se considera “perfeita e acabada com a lavratura e a assinatura do auto pelo juiz, pelo adjudicatário, pelo escrivão ou chefe de secretaria, e, se estiver presente, pelo executado, expedindo-se: I – a carta de adjudicação e o mandado de imissão na posse, quando se tratar de bem imóvel”. O § 2º fixa o conteúdo: “A carta de adjudicação conterá a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula e aos seus registros, a cópia do auto de adjudicação e a prova de quitação do imposto de transmissão.”
Quanto aos emolumentos, o texto antigo do art. 540 excluía expressamente o credor arrematante da gratuidade. O texto vigente não repete a exclusão: o caput manda cobrar do interessado, e o parágrafo único admite a determinação “sem ônus ao arrematante” sem distinguir terceiro e credor. A leitura literal permite ao adjudicatário formular o mesmo pedido; se o juízo entende que o custo do cancelamento é despesa da execução, a conta segue pelo PEPO ao processo, onde será rateada ou imputada ao executado. É pedido a fazer, com a ressalva de que a norma é recente e a prática dos juízos pode variar.
Para o advogado do credor, tudo isso é parte do fim de uma execução que chegou à expropriação — a etapa que a execução travada raramente alcança, e que, alcançada, não se pode perder no balcão do registro. Para quem arremata, é o desfecho do roteiro de o que conferir antes, durante e depois do leilão.
Perguntas frequentes
O executado ou o credor de outro processo pode se opor ao cancelamento da penhora?
O credor do outro processo não perde a garantia: pelo art. 908, § 1º, do CPC, o crédito que recaía sobre o bem sub-roga-se no preço depositado, observada a ordem de preferência. A oposição, quando existe, se dirige à distribuição do produto — anterioridade da penhora, preferência legal —, não à saída da constrição da matrícula. O executado não tem interesse jurídico em manter penhora sobre bem que já não é seu.
A penhora do próprio processo também precisa de ordem expressa?
O art. 538 fala nas “demais constrições oriundas de outros processos”. A penhora do processo em que o bem foi arrematado é consequência natural do registro da carta e costuma ser cancelada com ele, mas a carta que a menciona evita interpretação restritiva no balcão. Quanto aos emolumentos, o caput do art. 540 alcança “o cancelamento da penhora” sem distinguir a origem — o pedido de cancelamento sem ônus abrange todas.
O credor que adjudica pode pedir o cancelamento sem ônus?
O texto vigente do art. 540 não exclui o credor, como fazia o parágrafo único anterior. A determinação “sem ônus ao arrematante” pode ser requerida também na adjudicação, e o custo segue pelo PEPO ao processo. A norma é de 2025 e a aplicação a esse caso ainda depende de como cada juízo a lê.
E as dívidas de IPTU e condomínio anteriores à arrematação?
Não são constrições na matrícula e não se cancelam pela carta. Pelo art. 908, § 1º, os créditos que recaem sobre o bem, “inclusive os de natureza propter rem”, sub-rogam-se no preço. O que decide a responsabilidade do arrematante, na prática, é o que o edital previu sobre os débitos — tema tratado na seção sobre as dívidas do imóvel arrematado da pilar de leilão.
A carta já foi expedida sem a menção. Dá para corrigir?
Sim, por aditamento no próprio juízo da execução, com a relação das constrições e a determinação de cancelamento sem ônus. A arrematação não se reabre; o título se completa. O que se perde é o tempo entre a nota devolutiva, a nova expedição e a nova prenotação.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
