O imóvel vai a leilão pelo que está na matrícula. Se a matrícula descreve um terreno, é o terreno que é penhorado, avaliado e alienado — ainda que, no mundo real, exista uma casa construída sobre ele.
Daí nasce um acerto de contas que pega os dois lados de surpresa: o arrematante, que pagou pelo terreno e recebeu também a construção, e o antigo proprietário, que edificou ali e viu o imóvel ser vendido por um valor que não considerou a obra. Este texto faz parte do roteiro completo de comprar imóvel em leilão: o que conferir antes, durante e depois.
Por que isso acontece com tanta frequência
A causa é simples e muito comum: as pessoas constroem e não averbam a construção no Registro de Imóveis.
A averbação da edificação é ato registral previsto em lei. O art. 167, inciso II, item 4, da Lei 6.015/1973 determina a averbação, na matrícula, “da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis”. Sem esse ato, a construção existe no terreno e não existe na matrícula.
A penhora, por sua vez, é muitas vezes feita por termo nos autos, com base apenas no que a matrícula descreve. Se ali está escrito “terreno”, é o terreno que entra na penhora. Benfeitorias e acessões acabam não sendo efetivamente penhoradas — e, não estando penhoradas, também não são avaliadas nem descritas no edital.
É o mesmo descompasso entre registro e realidade tratado em quem não registra não é dono, aqui com uma consequência bem específica.
O que a lei manda constar do edital e do laudo
Dois dispositivos do Código de Processo Civil explicam por que o problema aparece no papel antes de aparecer no terreno.
O art. 886, inciso I, exige que o edital contenha “a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros”. A remissão é à matrícula — e a matrícula, nesses casos, não menciona a casa.
O art. 872 determina que a avaliação especifique “os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram” e “o valor dos bens”. Um laudo que avalia apenas o terreno produz um valor que não corresponde ao que existe fisicamente no local.
Quem lê o edital com atenção percebe o descompasso: a descrição fala em área de terreno, e as fotos, quando existem, mostram uma construção. O ponto está detalhado em leilão: como ler a avaliação antes de dar o lance.
O que decidiu o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul
A 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul enfrentou exatamente essa situação na Apelação Cível nº 70069278844 (nº CNJ 0138078-08.2016.8.21.7000), Rel. Des. Eduardo João Lima Costa, julgada em 21 de fevereiro de 2019, à unanimidade.
Na ementa, o registro do que estava em jogo: somente os terrenos haviam sido penhorados na execução, levados a hasta pública e arrematados pelos demandados. As construções existentes ali não integraram a penhora nem a avaliação.
A Câmara reconheceu os autores como possuidores de boa-fé, e o fundamento é o dado cronológico: as construções foram erguidas por volta de 1982, e a penhora dos terrenos ocorreu em 31 de março de 2004. Não havia como presumir má-fé de quem construiu duas décadas antes da constrição.
Quanto ao valor, a perícia avaliou unicamente as benfeitorias e acessões existentes nos terrenos arrematados. O acórdão fixou a indenização em R$ 1.683.990,30 — a quantia pretendida pelos próprios autores, calculada com depreciação pelo método Hoss-Heidecke —, com correção pelo IGP-M desde 3 de fevereiro de 2014, data do laudo pericial, e juros de mora de um por cento ao mês a contar da citação.
A lógica do acerto de contas
O raciocínio de fundo é a vedação ao enriquecimento sem causa. O art. 884 do Código Civil dispõe que “aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários”.
A ele se soma o regime da posse de boa-fé. O art. 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé “direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis”, além do direito de retenção pelo valor delas.
E há ainda uma presunção que explica por que a discussão surge: pelo art. 1.253, “toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário”. A construção é tratada como parte do imóvel — mas isso não significa que quem a levantou fique sem nada quando o terreno é alienado por valor que a ignorou.
Note-se o que tudo isso significa na prática: a arrematação não é desfeita. O arrematante permanece com o imóvel; a discussão é de valor e se resolve em ação própria, com perícia. A firmeza da arrematação vem do art. 903 do Código de Processo Civil, tratado em anulação do leilão: quando a arrematação pode ser desfeita.
O que conferir antes de dar o lance
Três leituras, nesta ordem, resolvem.
A matrícula: ela descreve terreno ou terreno e construção? Há averbação de edificação? A ausência dessa averbação é o sinal de alerta.
O laudo de avaliação: o que foi avaliado? Se o valor corresponde a terreno nu numa região onde o metro quadrado construído vale muito mais, a conta não fecha.
O edital e as fotos: a descrição textual e a imagem contam a mesma história?
Havendo divergência, o lance precisa considerar não apenas o preço, mas a probabilidade de um acerto posterior — que é dinheiro a mais, embora não seja risco de perder o imóvel.
Do outro lado: quem construiu e não averbou
Para quem perdeu o imóvel, há informação de igual peso: a construção não averbada não deixa de existir juridicamente pelo fato de não constar da matrícula.
Se a penhora e a avaliação alcançaram apenas o terreno, e o arrematante ficou com o conjunto, há diferença a ser discutida em ação própria. E o julgado gaúcho mostra onde a causa se ganha ou se perde: na prova da boa-fé e na prova do valor. A cronologia — quando se construiu, quando se penhorou — e o laudo pericial foram os dois eixos da decisão.
Reunir projeto, notas fiscais, fotos datadas e a ART do responsável técnico é providência de antes, não de depois.
Perguntas frequentes
Arrematei o terreno. A casa é minha?
Fisicamente, o arrematante fica com o conjunto. O que pode existir é obrigação de indenizar o antigo proprietário pela parte correspondente à construção, quando a penhora e a avaliação recaíram apenas sobre o terreno.
Isso anula o leilão?
Não. A discussão é de valor e se resolve em ação própria. A arrematação permanece, na forma do art. 903 do CPC.
Como se calcula a indenização?
Por perícia sobre as benfeitorias e acessões. No julgado gaúcho citado, a indenização foi fixada em R$ 1.683.990,30, valor pretendido pelos autores com depreciação pelo método Hoss-Heidecke, corrigido pelo IGP-M desde a data do laudo e com juros de mora de um por cento ao mês desde a citação.
Como eu percebo isso antes de dar o lance?
Comparando a matrícula, o laudo de avaliação e o edital com as fotos e a localização. Matrícula que descreve só o terreno, com avaliação compatível com terreno nu, é o sinal.
Por que a construção não estava na matrícula?
Porque não foi averbada. A averbação da edificação está prevista no art. 167, II, item 4, da Lei 6.015/1973, e muita gente constrói sem fazê-la.
Perdi meu imóvel em leilão e a casa que construí não foi avaliada. Tenho direito a alguma coisa?
É a situação examinada no julgado citado. A pretensão existe e se deduz em ação própria, dependendo da prova da boa-fé e do valor das acessões.
O leiloeiro ou o juízo deveriam ter percebido?
A avaliação é feita nos termos do art. 872, e o edital descreve o bem com remissão à matrícula, na forma do art. 886, I. Quando a matrícula está desatualizada em relação à realidade, o descompasso atravessa todo o procedimento.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 29 de agosto de 2026.
