Ao adquirir um imóvel, é muito importante que o comprador busque todas as informações possíveis para que tenha o máximo de segurança jurídica no negócio.

Em primeiro lugar, é preciso verificar se o imóvel pertence a quem se diz dono, se ele tem a posse do imóvel (direta e ou indireta), se ele é moral e financeiramente idôneo e se o negócio não é viciado ou nulo. Isso se faz por meio da análise da documentação: certidões do imóvel e certidões do proprietário.

Então, vamos lá!

CERTIDÕES DO IMÓVEL

1) Certidão atualizada da matrícula (ela tem validade de 30 dias): nessa certidão, você verá, por exemplo, se não existe registro de alguma outra venda ou promessa de venda anterior, se o imóvel não está gravado com cláusula de inalienabilidade, com usufruto, penhora, se há notícia da existência de ação judicial, se há contrato de locação com cláusula de vigência registrado etc. Isso pode impedir a transferência ou dificultar o pleno uso e fruição imediata ou mediata do imóvel por parte do adquirente.

2) Certidão negativa de tributos municipais, foro e laudêmio – esses tributos acompanham o imóvel e são, portanto, transferidos ao comprador no ato da venda (são as chamadas dívidas propter rem). Se houver alguma dívida, a depender da situação, o preço da negociação pode e deve, em alguns casos, sofrer redução. É preciso avaliar cada caso com muito cuidado.

3) Certidão negativa de débitos condominiais da unidade imobiliária. Aqui valem as mesmas observações feitas no item antecedente. A negativa do condomínio deve ser assinada pelo síndico.

4) Certidão negativa de débitos previdenciários e trabalhistas do condomínio. Assim como os tributos e os débitos da unidade imobiliária, os débitos do condomínio acompanham o imóvel (vide observação do item 2).

5) Certidão negativa de utilidade pública e tombamento. Um imóvel que é declarado de utilidade pública ou tombado geralmente traz ao proprietário restrições ao seu direito de propriedade.

6) Certidão municipal de zoneamento e viabilidade construtiva. Em algumas situações, o direito de edificação pode estar restringido e, assim, afetar drasticamente seus planos para o imóvel. Muito cuidado aqui também.

CERTIDÕES E DOCUMENTOS DO VENDEDOR

1) Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (pessoa jurídica e sócios).

2) Certidão negativa da Fazenda Pública Estadual (pessoa jurídica).

3) Certidão negativa da Fazenda Pública Municipal (pessoa física, jurídica e sócios).

4) Certidão negativa dos INSS (pessoa jurídica).

5) Cópia do CPF (pessoa física) ou CNPJ (pessoa jurídica).

6) Cópia do RG (pessoa física e sócios).

7) Certidão ne nascimento atualizada.

8) Certidão de regularidade do FGTS (pessoa jurídica).

9) Certidão da Justiça Estadual Cível (pessoa jurídica, pessoa física e sócios).

10) Certidão da Justiça Estadual Cível – executivos patrimoniais e fiscais (sócios e pessoa jurídica).

11) Certidão da Justiça Estadual Cível – ação falimentar, de família e sucessão, de insolvência; orfanológica

12) Certidão da Justiça Estadual Criminal (pessoa física e sócios).

13) Certidão da Justiça do Trabalho (pessoa jurídica, sócios, condomínio).

14) Certidão da Justiça Federal – cível, criminal e executivos fiscais (pessoa jurídica, sócios e pessoa física, inclusive condomínio).

15) Certidão dos Tabeliães de Protesto (pessoa jurídica, sócios e pessoa física).

16) Se o vendedor é menor de 16 anos, deve haver autorização judicial para a venda; se tem entre 16 e 18 anos, os pais precisam emancipá-lo.

As certidões do vendedor destinam-se a assegurar que ele é uma pessoa idônea moral e financeiramente, e sinalizam que ele pode vender o imóvel sem gerar prejuízo a eventuais credores. Caso contrário, estes poderão requerer a anulação do negócio, e o comprador que não tenha sido diligente – não tenha exigido todas as negativas -, terá dificuldades para comprovar que desconhecia tal situação e, portanto, que não tenha agido de má-fé.

Vale referir que as certidões criminais são necessárias, porque, em algumas situações, uma condenação criminal pode gerar o dever de reparação civil, ou seja, pode ter reflexo no patrimônio do vendedor.

Para você ter sucesso nos seus investimentos, recomendamos, em qualquer caso, jamais abrir mão da segurança. Consulte um profissional especialista e de sua confiança para avaliar a documentação. Ele poderá antever problemas e alertá-lo sobre os riscos, se houver. Seja cauteloso, pois as chances de fazer uma boa compra aumentam proporcionalmente à diligência de sua conduta.

 

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Gaysita Schaan Ribeiro – Especialista em Direito Imobiliário, Regularização de Imóveis e Inventários

Obs: os textos publicados neste Blog têm conteúdo informativo, não exaurem o tema e, em casos concretos, recomenda-se a análise por um advogado especialista e de confiança do leitor.