Certidão negativa deixou de ser condição para registrar a compra de um imóvel. Em 2025, o Plenário do Conselho Nacional de Justiça, no procedimento de controle administrativo nº 0001611-12.2023.2.00.0000, relator o conselheiro Marcello Terto, proibiu tribunais, corregedorias e cartórios de exigir certidão negativa de débito para lavrar, registrar ou averbar escritura de compra e venda. O fundamento é conhecido: condicionar o exercício de um direito à quitação de tributo é sanção política.
Isso não significa que as certidões deixaram de importar. Significa que elas mudaram de função. Antes eram exigência do cartório; agora são proteção do comprador. Quem deixa de pedi-las não fica impedido de registrar — fica sem defesa se o negócio for questionado depois.
Por que continuar pedindo
A razão é jurídica e precisa. A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, aprovada pela Corte Especial em 18 de março de 2009, enuncia: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”
Leia a súmula pelo avesso e ela vira um roteiro de conduta. Se não há penhora registrada na matrícula, quem quiser desfazer a venda terá de provar que o comprador agiu de má-fé. E a melhor prova de boa-fé é o conjunto de certidões que o comprador pediu, guardou e datou antes de assinar.
Guardar as certidões, portanto, é tão importante quanto pedi-las. Elas são a documentação da sua diligência.
Certidões do imóvel
Certidão de inteiro teor da matrícula, atualizada. É a peça central. Nela aparecem venda ou promessa de venda anterior, cláusula de inalienabilidade, usufruto, penhora, indisponibilidade, notícia de ação judicial e contrato de locação com cláusula de vigência registrado. Na prática, cartórios e bancos costumam trabalhar com certidão emitida há no máximo 30 dias — e vale pedir uma segunda às vésperas da assinatura, porque a prioridade no registro se conta da apresentação do título ao protocolo, não da data do contrato.
Certidão negativa de tributos municipais, foro e laudêmio. Esses débitos acompanham o imóvel — são as chamadas dívidas propter rem — e passam ao comprador na venda. Havendo dívida, o preço pode e costuma ser renegociado. Cada caso pede avaliação própria.
Certidão negativa de débitos condominiais da unidade, assinada pelo síndico. Vale a mesma lógica: a cota condominial segue o imóvel, não a pessoa.
Certidão negativa de débitos previdenciários e trabalhistas do condomínio. Também acompanham o imóvel.
Certidão negativa de utilidade pública e tombamento. Imóvel declarado de utilidade pública ou tombado carrega restrições ao direito de propriedade.
Certidão municipal de zoneamento e viabilidade construtiva. É a que responde se você poderá fazer no imóvel o que pretende fazer. Restrição de edificação descoberta depois da compra costuma inviabilizar o projeto inteiro.
Certidões e documentos do vendedor
O objetivo aqui é outro: verificar se existe ação ou dívida capaz de alcançar aquele patrimônio, o que tornaria a venda atacável.
Documentos de identificação. CPF e RG da pessoa física e dos sócios; CNPJ e contrato social da pessoa jurídica.
Certidão de casamento atualizada — ou de nascimento, se o vendedor for solteiro. Ela revela o estado civil e o regime de bens, e é o que permite saber se a venda exige a assinatura do cônjuge. O art. 1.647, I, do Código Civil dispõe que, “ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis”. Havendo pacto antenupcial, peça a certidão dele também.
Certidões das Fazendas Públicas federal, estadual e municipal, alcançando a pessoa jurídica e os sócios.
Certidão negativa do INSS e certidão de regularidade do FGTS, para pessoa jurídica.
Certidões da Justiça Estadual — cível; executivos patrimoniais e fiscais; falimentar, de família e sucessões, insolvência e orfanológica; e criminal.
Certidão da Justiça do Trabalho, alcançando pessoa jurídica, sócios e condomínio.
Certidão da Justiça Federal — cível, criminal e executivos fiscais —, alcançando pessoa jurídica, sócios, pessoa física e condomínio.
Certidão dos Tabeliães de Protesto.
Peça as certidões judiciais nas comarcas onde o vendedor reside e onde o imóvel está situado. Certidão tirada só no domicílio atual pode não alcançar processos antigos de outro foro.
Quando o vendedor não pode vender sozinho
Três situações mudam a conferência e exigem documento adicional.
Vendedor casado. Salvo no regime da separação absoluta, a venda depende da autorização do outro cônjuge, na forma do art. 1.647, I, do Código Civil. Vender sem essa outorga, quando ela era exigida, abre caminho para a anulação.
Imóvel de menor de idade. A venda depende de autorização judicial, e a regra tem detalhes que decidem o caso — inclusive quem pode alegar a nulidade depois. O tema está tratado em posso vender imóvel que coloquei em nome do meu filho menor?.
Vendedor sob curatela. Não basta a nomeação do curador: é preciso ler a sentença e obter autorização judicial específica para aquela venda. Detalhado em é seguro comprar um imóvel de pessoa interditada?.
O que fazer com tudo isso
Certidão positiva não é, por si, motivo para desistir do negócio. Muitas vezes é motivo para renegociar preço, exigir garantia, reter parte do pagamento até a baixa, ou estruturar a compra de outro jeito. O que não se pode é assinar sem saber.
Reúna as certidões antes da assinatura, confira as datas de emissão, guarde tudo junto com o contrato. Se algum documento vier positivo, leve-o à análise antes de decidir — a leitura de uma certidão positiva exige saber o que aquele processo ou aquela dívida realmente significam para o imóvel.
As certidões são uma etapa dentro de um roteiro maior, reunido em comprar imóvel com segurança: o que conferir antes de assinar.
Perguntas frequentes
Quais certidões são realmente indispensáveis?
A certidão de matrícula atualizada é a peça central: é nela que aparecem a titularidade, os ônus e as averbações. As certidões pessoais do vendedor completam o quadro, porque o risco de fraude está na situação patrimonial de quem vende.
Certidão negativa garante que não há problema?
Não. Certidão retrata o que consta naquele órgão, naquela data e naquele nome. Ação recém-distribuída, processo em outra comarca ou dívida ainda não ajuizada não aparecem. A certidão reduz o risco; não o elimina.
Por quanto tempo vale uma certidão?
Cada órgão fixa o próprio prazo, e o que importa é que a data seja próxima à do negócio — certidão antiga não retrata a situação do dia da escritura.
O vendedor é casado. Preciso da assinatura do cônjuge?
Depende do regime de bens e da natureza do ato. É justamente por isso que a certidão de casamento com averbações entra na lista: ela mostra o regime, eventual alteração e o estado civil atual.
Comprei sem pedir certidões. Dá para consertar?
Dá para levantar a situação agora e avaliar o risco: pedir a matrícula atualizada e as certidões do vendedor referentes à época do negócio. A providência não desfaz o passado, mas mostra o tamanho do problema e o que ainda pode ser feito.
As certidões substituem a leitura da matrícula?
Não. A matrícula conta a história do imóvel — quem foi dono, o que foi registrado, o que está averbado. As certidões contam a história das pessoas. As duas leituras são complementares.
E quando o imóvel é comprado em leilão?
A investigação muda de foco: em vez das certidões do vendedor, o que manda é o processo. O tema está em comprar de particular ou em leilão: onde está o risco em cada caso.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
Atualizado em 29 de agosto de 2026.
