Assinar o contrato não transfere o imóvel. Quem assina um contrato de compra e venda adquire o direito de exigir a transferência; a propriedade só muda de dono quando o título é registrado no Registro de Imóveis. Essa distinção parece formal, mas é ela que separa o comprador seguro do comprador que descobre o problema tarde demais.
Este texto reúne, em ordem prática, o que conferir antes de assinar: o que a matrícula conta, o que ela não conta, quais certidões pedir e por que continuam importando mesmo depois de o Conselho Nacional de Justiça ter proibido os cartórios de exigi-las. Cada situação particular — imóvel na planta, imóvel de pessoa incapaz, imóvel em leilão, imóvel sem matrícula — tem texto próprio, indicado ao longo do caminho.
Assinar não é comprar: o que transfere o imóvel
A lei brasileira separa dois momentos. O contrato cria a obrigação de transferir; o registro executa a transferência. É o que diz o art. 1.227 do Código Civil: “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos”.
O art. 1.245 completa a regra e mostra a consequência prática: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. O § 1º é a parte que costuma surpreender: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Quem pagou e não registrou, portanto, não é dono perante a lei. O vendedor continua sendo. E, enquanto ele figura como proprietário, o imóvel responde pelas dívidas dele — pode ser penhorado, pode ser levado a leilão, pode entrar no inventário dele. O comprador terá razão, mas terá que discutir, e discussão custa tempo e dinheiro. Sobre esse ponto há um texto anterior, direto ao assunto: quem não registra não é dono.
Há uma proteção intermediária que muita gente desconhece. A promessa de compra e venda, quando registrada, deixa de ser um simples contrato e vira direito real. O art. 1.417 do Código Civil estabelece que, “mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”. E o art. 1.418 autoriza esse promitente comprador a exigir a escritura definitiva e, “se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.
Registrar a promessa custa emolumentos e dá trabalho. Em compras parceladas, em que a escritura definitiva só virá ao fim do pagamento, esse trabalho é o que protege o comprador durante todo o período intermediário.
A matrícula conta a história do imóvel
A matrícula é o documento central da compra. Cada imóvel tem uma, aberta no cartório da circunscrição onde ele fica, e nela se lançam, em ordem cronológica, todos os atos que dizem respeito àquele bem.
Não confunda matrícula com escritura, com contrato ou com o carnê do IPTU. A escritura é o título; a matrícula é o histórico. Uma escritura na gaveta, sem registro correspondente na matrícula, não transferiu nada.
O que se lê numa matrícula
A matrícula abre com a descrição do imóvel — localização, medidas, confrontações — e segue com dois tipos de lançamento. Os registros são os atos que transferem ou constituem direito: a compra e venda, a doação, a hipoteca, a alienação fiduciária. As averbações são os fatos que alteram o imóvel ou a situação das pessoas: a construção averbada, a mudança de nome por casamento, a penhora, a indisponibilidade.
Lida na ordem, a matrícula responde às três perguntas que interessam ao comprador. Quem é o dono hoje. Por qual caminho o imóvel chegou até ele. Que ônus recaem sobre o bem neste momento.
Por que a certidão precisa ser recente
Uma certidão de matrícula é uma fotografia. Ela retrata o que constava do cartório no instante em que foi emitida, e nada impede que algo entre no dia seguinte.
O art. 1.246 do Código Civil explica por que o intervalo importa: “O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo”. Ou seja, a ordem de chegada ao protocolo decide quem tem prioridade. Um título apresentado antes do seu prevalece, ainda que o seu contrato seja mais antigo.
Daí a regra prática: pedir a certidão no início da negociação, para decidir, e pedir de novo às vésperas da assinatura, para confirmar. Entre uma e outra, manter a negociação em prazo curto.
O que a matrícula não conta
A matrícula é o melhor documento disponível, não um documento infalível. Ela nada diz sobre quem ocupa o imóvel fisicamente — pode haver posseiro, inquilino com contrato antigo, parente instalado há anos. Ela também nada diz sobre dívidas que acompanham o bem e não passam pelo cartório, como IPTU e cotas de condomínio, que se transferem ao novo dono independentemente de quem as contraiu.
Por isso a visita ao imóvel e o pedido de declaração de quitação ao condomínio e à prefeitura entram na conferência, ao lado dos documentos. Sobre a organização dessa papelada, há um texto anterior: por que é bom estar com a documentação do imóvel em dia.
As certidões do vendedor mudaram de função em 2025
Durante décadas, o cartório exigia do vendedor uma pilha de certidões negativas como condição para registrar a venda. Quem devia IPTU, tributo federal ou contribuição previdenciária ficava impedido de vender.
Isso mudou. Em 2025, o Plenário do Conselho Nacional de Justiça, no procedimento de controle administrativo nº 0001611-12.2023.2.00.0000, relator o conselheiro Marcello Terto, proibiu tribunais, corregedorias e cartórios de todo o país de exigir certidão negativa de débito como condição para lavrar, registrar ou averbar escritura de compra e venda de imóvel. O fundamento é conhecido do direito tributário: condicionar o exercício de um direito à quitação de tributo é sanção política, e sanção política é vedada.
A decisão preservou a possibilidade de o cartório apresentar as informações fiscais no ato, para dar transparência ao negócio. O que ficou proibido foi condicionar o registro à inexistência de dívida.
E, mesmo assim, continue pedindo as certidões. A afirmação parece contraditória, mas não é, e a razão é a que segue.
O que a lei e o CNJ retiraram foi a exigência do cartório. O interesse do comprador não mudou. As certidões de distribuição judicial do vendedor — estadual, federal e trabalhista, nas comarcas onde ele reside e onde o imóvel está — mostram se existe processo capaz de alcançar aquele patrimônio. E existe uma razão jurídica precisa para isso importar: a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, aprovada pela Corte Especial em 18 de março de 2009, enuncia que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.
Leia a súmula pelo avesso e ela vira um roteiro. O comprador que pediu as certidões, guardou-as e comprou mesmo assim documenta a sua própria boa-fé. O comprador que não pediu nada fica em posição pior quando alguém sustentar que ele sabia — ou deveria saber — da existência da ação.
Certidão negativa deixou de ser condição para registrar. Continua sendo prova de que se agiu com cuidado.
Contrato, escritura e registro são três atos diferentes
A confusão entre esses três documentos está na origem de boa parte dos problemas.
O contrato — normalmente uma promessa de compra e venda — é o acordo entre as partes. O título definitivo costuma ser a escritura pública, lavrada em tabelionato de notas. O registro é o ato do Registro de Imóveis que lança o título na matrícula e transfere a propriedade. São três casas diferentes, três custos diferentes e três momentos diferentes.
Quando a escritura pública é obrigatória
Nem todo negócio imobiliário exige escritura pública, e o critério é o valor. O art. 108 do Código Civil dispõe: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Duas observações práticas. A primeira é que o parâmetro é o valor do imóvel, e o salário mínimo é reajustado todo ano — o teto sobe junto. A segunda é que existem exceções legais expressas, e a mais frequente delas é a do financiamento imobiliário, em que o contrato firmado com a instituição financeira tem, por lei, força de escritura pública.
Cinco situações que mudam a conferência
O roteiro geral vale para a compra comum. Algumas situações acrescentam camadas, e cada uma tem texto próprio.
Imóvel na planta ou em construção. Aqui o vendedor é a incorporadora, e a conferência muda de objeto: o registro do memorial de incorporação, o cronograma, a cláusula de tolerância, as condições de distrato. Há também uma proteção específica na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, aprovada pela Segunda Seção em 30 de março de 2005: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. O texto que trata do tema é cuidados ao comprar um imóvel em construção.
Imóvel de pessoa incapaz ou interditada. A venda depende de representação regular e, conforme o caso, de autorização judicial. Comprar sem conferir a extensão da curatela é o caminho mais curto para uma anulação anos depois. Sobre isso: é seguro comprar um imóvel de pessoa interditada?.
Imóvel em nome de menor. É situação comum em famílias que colocaram o bem no nome do filho por planejamento. Vender exige autorização do juiz, e a autorização não é automática: posso vender imóvel que coloquei em nome do meu filho menor?.
Imóvel arrematado em leilão. A lógica é outra desde o começo: o vendedor não é o dono, é o juízo ou o credor, e os riscos se concentram na regularidade do procedimento e na desocupação. Comparação entre os dois caminhos em segurança na compra particular e em leilão.
Imóvel sem matrícula ou com documentação irregular. Existe, e é mais comum do que parece — imóvel de posse antiga, área desmembrada informalmente, construção nunca averbada. Nesses casos, não há o que conferir na matrícula porque não há matrícula; o passo anterior é a regularização, e uma das vias é a usucapião no cartório.
A ordem que evita retrabalho
A conferência funciona melhor em sequência, porque cada etapa pode encerrar a negociação e poupar o custo da seguinte.
Primeiro, a certidão de matrícula atualizada. Ela define quem é o dono e o que pesa sobre o bem. Se aparecer indisponibilidade, penhora, alienação fiduciária não baixada ou dono diferente de quem negocia, o problema é anterior a qualquer outra conversa.
Segundo, o imóvel em si: visita, conferência entre o que a matrícula descreve e o que existe no terreno, área construída averbada, quem ocupa.
Terceiro, o vendedor: documentos de identificação, estado civil e regime de bens, certidões de distribuição nas comarcas relevantes, declaração de quitação do condomínio e da prefeitura.
Quarto, o contrato: prazo, forma de pagamento, o que acontece se alguém desistir, quando as chaves são entregues e quem paga cada custo. Vale colocar no papel, nominalmente, quem arca com o ITBI, com os emolumentos da escritura, com os do registro e com a comissão de corretagem — esta última, aliás, tem regra própria de exigibilidade, tratada em quando é devida a comissão de corretagem.
Quinto, a escritura e, no mesmo movimento, o registro. Não deixe o registro para depois. É a etapa em que a compra finalmente acontece, e é a que mais se posterga.
As quatro exigências que mais travam o registro
Quem acompanha registros de compra e venda vê os mesmos problemas se repetirem. Todos podem ser antecipados, e antecipar custa muito menos do que corrigir com o título já protocolado.
Dados cadastrais desatualizados. Nome, estado civil, profissão ou documento das partes não coincidem com o que consta da matrícula. Acontece muito depois de casamento, divórcio ou viuvez, quando a matrícula ficou parada no estado civil antigo. A solução é averbar a atualização antes, não durante.
Área divergente. A metragem descrita na matrícula não confere com a do carnê do IPTU, com o projeto aprovado ou com o que existe no terreno. Enquanto a divergência não é resolvida, o registro não avança.
Construção não averbada. O terreno está registrado, mas a casa construída sobre ele nunca foi levada à matrícula. Para o registro, aquele imóvel é um lote vazio — e é assim que ele será descrito na escritura, com todos os efeitos que isso traz depois, do financiamento à venda seguinte.
Indisponibilidade lançada no CPF do vendedor. A ordem de indisponibilidade alcança a pessoa, não um imóvel determinado, e é lançada em central nacional. Ela pode existir sem ainda estar averbada na matrícula que você acabou de pedir. É a razão mais concreta para conferir o vendedor, e não apenas o bem.
Perguntas frequentes
Comprei com contrato particular e nunca registrei. Perdi o imóvel?
Não necessariamente, mas a posição é frágil. Enquanto não houver registro, o vendedor continua sendo tido como dono, com todas as consequências disso. O caminho é registrar o quanto antes e, havendo recusa do vendedor, buscar a adjudicação compulsória prevista no art. 1.418 do Código Civil.
O cartório não pode mais exigir certidão negativa. Então não preciso pedir?
São coisas diferentes. O cartório não pode condicionar o registro à inexistência de dívida, por decisão do Conselho Nacional de Justiça de 2025. Mas as certidões continuam sendo o seu instrumento de conferência e a prova de que você agiu com cuidado, o que é decisivo se alguém questionar a compra depois.
Certidão de matrícula e certidão de ônus reais são a mesma coisa?
Na prática registral atual, a certidão de inteiro teor da matrícula já traz os ônus lançados, porque tudo se concentra nela. Ainda assim, ao pedir, especifique que quer a certidão de inteiro teor atualizada, e confira a data de emissão.
Quanto tempo leva para registrar?
Depende do cartório, do estado e de eventuais exigências feitas pelo oficial. O que vale saber é que a prioridade se conta da apresentação do título ao protocolo, não da assinatura do contrato, e que a prenotação tem prazo de validade — passado esse prazo sem que o interessado cumpra as exigências, ela perde efeito e a fila recomeça.
O vendedor é casado. Preciso da assinatura do cônjuge?
Em regra sim, conforme o regime de bens. A dispensa existe em situações específicas, e a consequência de dispensar quando não se podia é a anulabilidade da venda. Confira a certidão de casamento atualizada e o pacto antenupcial, se houver.
Comprei imóvel com dívida de condomínio. A dívida vem comigo?
Em regra, sim. As cotas condominiais acompanham o imóvel, não a pessoa, e o novo proprietário responde por elas. Por isso a declaração de quitação do condomínio entra na conferência antes da assinatura, e não depois.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
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Gaysita Schaan Ribeiro — OAB/RS 31.724 e OAB/SC 79.300-A
